Das 1x1 der Immobilienfinanzierung

19. 06. 2019

Für die meisten Immobilienkäufer ist eine Finanzierung unabdingbar. Zudem befinden sich die Zinsen auf historischem Tiefststand. In der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland war es nie günstiger ein Immobiliendarlehen zu bekommen. Doch neben der Zinssatzhöhe sollten die unterschiedlichen Darlehensarten näher betrachtet werden. Auch die Kaufnebenkosten und Zuschüsse bzw. Förderungen können die Schuldenlast minimieren. Lesen Sie hier, welche Finanzierungsarten es gibt und was Sie als Darlehensnehmer unbedingt beachten sollten. 

 

1. Anschaffungs-/Herstellungskosten

Für Kreditinstitute sind die Gesamtkosten der Immobilie entscheidend. Bei Neubauprojekten wird von Herstellungskosten und bei Gebrauchtimmobilien von Anschaffungskosten gesprochen. Zu den Anschaffungskosten gehören der Kaufpreis und die Kaufpreisnebenkosten sowie ggf. Modernisierungs- und Renovierungskosten. Zu den Nebenkosten gehören (die Prozentsätze beziehen sich auf den Kaufpreis):

·         Grunderwerbsteuer (landesspezifisch): 6,0 % in Berlin und 6,5 % in Brandenburg

·         Notargebühren (gesetzliche Gebührentabelle): ca. 0,8 % bis 1,2 %

·         Gerichtsgebühren (gesetzliche Gebührentabelle) für Grundbucheintragungen und Umschreibungen: ca. 0,5 %

·         Maklercortage (landesspezifisch): 7,14 % inkl. MwSt.

 

Somit betragen die Kaufnebenkosten in Berlin und Brandenburg ca. 14 bis 15 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten sollten unbedingt als Eigenkapital vorhanden sein. Die Kosten sind meist bis ca. 4 Wochen nach der notariellen Beurkundung zu zahlen.

 

Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis eines Einfamilienhauses in Berlin von 430.000 € belaufen sich die Kaufnebenkosten auf rd. 62.350 € (14,5 %).

 

2. Eigenkapital und Kapitaldienstfähigkeit

Der Immobilienkredit ist üblicherweise eine Mischform aus dem Realkredit (Pfand ist die Immobilie) und dem Personalkredit. Daher prüfen Kreditinstitute sowohl die Kapitaldienstfähigkeit des Kunden als auch die Immobilie mittels Beleihungswertgutachten. Für die Zinshöhe und die Kreditentscheidung ist die Eigenkapitalquote von großer Bedeutung, Diese verringert die Fremdkapitalquote und somit das Risiko des Kreditgebers. Bei selbstgenutzten Immobilien sollte eine möglichst hohe Eigenkapitalquote (mindestens 20 % des Kaufpreises) das Ziel sein, während bei fremdgenutzten (vermieteten) Objekten eine geringe Eigenkapitalquote favorisiert wird. Das Eigenkapital ist:

·         Bargeld

·         Guthaben auf Sparkonten/Girokonten

·         Wertpapierdepot

·         Rückkaufwerte aus Lebensversicherungen

·         Wertgegenstände wie zB. Edelmetalle

·         bereits vorhandener Immobilienbesitz

Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis eines Einfamilienhauses in Berlin von 430.000 € sollten somit mindestens 148.340 € Eigenkapital (86.000 € zzgl. Kaufnebenkosten von 62.350 €) vorhanden sein.

 

3. Die monatliche Finanzierungsbelastung

Trotz niedriger Kreditzinssätze sollte die monatliche Belastung und die Restschuld nach Ende der Festzinsbindung im Auge behalten werden. Grundsätzlich sollte die monatliche Finanzierungsbelastung nicht höher sein als eine vergleichbare Nettokaltmiete. Eine überschlägige Berechnung ist ausreichend, um sich ein erstes Bild machen zu können. Nehmen wir einen Darlehensbetrag wie aus obigen Beispiel von 281.660 € an. Der Zinssatz für eine 10-jährige Laufzeit beträgt beispielhaft 1,7 %. Die Tilgung (Annuitätendarlehen) wird mit soliden 2,5 % angenommen. Die monatliche Finanzierungsbelastung beträgt:

281.660 € x 4,2 % / 12 Monate = 985,81 €. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 130 m2 würde die marktübliche Miete im Durchschnitt rd. 1.170 € (9,00 €/m2 x 130 m2) betragen. In diesem Beispiel wäre die Finanzierung gesichert. Man kann die Formel auch umdrehen, um einen ersten Überblick zu bekommen, was man sich leisten kann. Die Belastungsgrenze ist die monatliche Finanzierungsbelastung:

Darlehen = Belastungsgrenze x 12 Monate x 100 %   geteilt durch  (Zinssatz + Tilgungssatz)

 

4. Darlehensarten

Die bekannteste und beliebteste Immobilienfinanzierungsmöglichkeit ist ein Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen vereinbart man eine Anfangstilgung zuzüglich ersparter Zinsen, d.h. die vereinbarte Zins- und Tilgungsrate bleibt gleich, aber innerhalb dieser Rate nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil steigt. Daneben gibt es auch das sogenannte Tilgungsdarlehen. Hier wird von einem gleichbleibenden Tilgungsanteil mit regelmäßigen Rückzahlungsterminen ausgegangen. Dadurch sinkt im Laufe der Zeit der Zinsanteil bezogen auf die Darlehenssumme. Die Folge sind immer geringer werdende Kreditraten. Damit ist im Vergleich zum Annuitätendarlehen die anfängliche Finanzierungsbelastung höher, jedoch wird diese gegen Ende der Darlehenszeit immer geringer. Eine sehr seltene und risikoreiche Tilgungsform ist das Fälligkeitsdarlehen. In der Darlehenszeit werden lediglich die Zinsen bezahlt. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt insgesamt am Ende der Laufzeit. Als Tilgungsersatz dienen meist Investmentsparverträge, Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungen. Angesichts der aktuell geringen Verzinsung am Kapitalmarkt ist die Darlehensart eher als Exot zu bezeichnen.

 

4. Förderungen/Zuschüsse

Der Staat fördert mit dem Baukindergeld den Erwerb der eigenen vier Wände. Der Zuschuss beträgt insgesamt 12.000 Euro pro Kind (10 Jahre lang je 1.200 Euro). Zuschussberechtigt sind Familien mit einem Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro bei einem Kind plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind.

Wer bestehende Immobilien zur Eigennutzung kauft oder energieeffizient saniert (u.a. Einbau von erneuerbaren Energien) bzw. sein Haus altersgerecht umbauen lassen möchte, der bekommt von der KfW zinsgünstige Darlehen und sogar Zuschüsse. Da die Produkte permanent angepasst werden, lohnt ein Blick auf die Internetseite: www.kfw.de. Bei der Finanzierungsberatung sollten Sie Ihren Spezialisten auf Förderungen und Zuschüsse ansprechen. Dadurch kann sich die Kapitaldienstfähigkeit bzw. Eigenkapitalquote erhöhen und der Traum vom eigenen Haus wird Realität.

 

5. Empfehlungen

Wer sich für den Ankauf einer Immobilie über eine Finanzierung interessiert, sollte am Anfang den finanziellen Spielraum ausleuchten. Dabei sind die Gesamtkosten und nicht nur der Kaufpreis zu beachten. Die Höhe des Eigenkapitals sollte mindestens 20 % betragen. Angesichts des historisch geringen Zinsniveaus sollte über ein klassisches Annuitätendarlehen mit mind. 2,5 % Tilgungsanteil über eine Laufzeit von mindestens 15 Jahren gearbeitet werden. Damit stellen Sie sicher, dass Sie sich finanziell nicht übernehmen und am Ende der Zinsfestbindung kein böses Erwachen haben.

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