Das Bieterverfahren: Die Alternative zum klassischen Verkauf?

28. 02. 2019

Obwohl das Bieterverfahren schon vor über 15 Jahren in Deutschland angekommen ist, gilt es immer noch als eine neue und moderne Form des Immobilienverkaufs. Dabei wird das Bieterverfahren oftmals mit einer Auktion verwechselt. Nicht selten regiert bei Eigentümern die Angst einen zu geringen Kaufpreis zu erzielen, während Kaufinteressenten  die Preisspirale nach oben fürchten. Lesen Sie hier, wie das Bieterverfahren mehr Transparenz und Fairness in den Verkaufsprozess bringen kann und für welche Immobilien sich dieses Verfahren lohnt bzw. wann Sie hiervon besser die Finger lassen sollten.

 

1. Das Bieterverfahren: Was soll das bringen?

 

Die größte Herausforderung beim Immobilienverkauf für Eigentümer ist die marktgerechte Kaufpreiseinschätzung. Da jede Immobilie ein Unikat ist, lässt sich der Kaufpreis im Vorfeld niemals treffsicher bestimmen. Meist wird der Marktwert der Immobilie anhand von vergangenen Immobilientransaktionen oder eines aufwendigen Wertgutachtens ermittelt. Professionelle Makler können die Immobilienbewertung durch ihre jahrelange Vor-Ort-Erfahrung bereichern. Es zeigt sich aber erst beim Anbieten, ob die aktuelle Marktsituation im Verhältnis zur Immobilie richtig eingeschätzt wurde. Zudem ist bei der traditionellen Vorgehensweise immer der Eigentümer im Zugzwang, weil von ihm die Nennung eines Kaufpreises verlangt wird. Beim Bieterverfahren wird der Spieß umdreht und die potentiellen Interessenten werden um ihre Preismeinung gebeten, was genauso legitim ist. Das schafft einen fairen Wettbewerb, weil der Markt entscheidet. Ist die Nachfrage nach einem Objekt sehr groß, so wird der Kaufpreis entsprechend hoch liegen, während bei weniger begehrten Häusern der Kaufpreis das Kaufverhalten wiederspiegelt. Dabei ist weder die Abgabe noch die Annahme eines Angebots für Eigentümer und Interessenten verbindlich! Das ist der wesentliche Unterschied zu einer Auktion oder Versteigerung und wird leider fälschlich verwechselt. Damit ist das Bieterverfahren mehr ein Preisfindungsinstrument als eine Verkaufsvariante. Es schafft maximale Transparenz für beide Seiten und ersetzt Wertexpertisen und subjektive Kaufpreisempfindungen. Das Bieterverfahren zeigt schnell den realistischen Marktpreis der Immobilie auf und schafft eine gute Grundlage für weitere Verhandlungen.

 

2. Der Ablauf des Bieterverfahrens

 

Wie beim klassischen Immobilienverkauf  wird zunächst ein aussagekräftiges Exposé erstellt und die Immobilie auf den einschlägigen Marktplätzen (online und offline) inseriert. In der Offerte muss für jedermann ersichtlich sein, dass das angebotene Objekte im Zuge eines Bieterverfahrens angeboten wird damit Interessenten wissen, dass der ggf. angegebene Kaufpreis nicht fixiert ist. Bezüglich des Angebotspreises gibt es mehrere Optionen:

 

1.       Es wird kein Kaufpreis angegeben

2.       Der Mindestpreis des Eigentümers wird als Anhaltspunkt genannt

3.       Der vom Gutachter oder Makler ermittelte Marktwert dient als Preisbasis

 

Die Anfragen von Interessenten werden meist über einen bestimmten Zeitraum gesammelt. Auch hier gibt es verschiedene Möglichkeiten:

1.       Es finden wie üblich einzelne Besichtigungstermine statt oder

2.       Es wird nur ein fester Besichtigungstermin mit Datum und Zeitangabe vorgegeben.

 

Nach erfolgter Besichtigung kann jeder Interessent unverbindlich ein Kaufpreisangebot abgeben. Die Angebote werden gesammelt und dem Eigentümer übergeben. Ist der Verkäufer mit einem Angebot einverstanden, beginnen mit diesem Käufer die weiteren Verhandlungen. Der Interessent kann selbstverständlich die Immobilie nochmals in Ruhe besichtigen und dabei auch einen Fachmann zu Rate ziehen sowie die Objektunterlagen studieren. Wenn alles geklärt ist, kann der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet werden. Es gibt demnach für den Interessenten keinen Zeitdruck und es werden auch keine Informationen oder Unterlagen zurückgehalten.

 

3. Die Vorteile und Nachteile des Bieterverfahrens auf einen Blick

Das Bieterverfahren bietet folgende Vorteile:

·         Maximale Kaufpreistransparenz und garantierter Marktpreis

·         Schnellere Vermarktungszeit

·         Keine rechtliche Verpflichtung zur Annahme eines Angebots bzw. keine Verbindlichkeit zum abgegebenen Angebot auch zu kaufen

Das Bieterverfahren hat folgende Nachteile:

·         Der Verkauf der Immobilie ist nicht garantiert

·         Durch die Nennung keines oder eines nur geringen Kaufpreises werden Schnäppchenjäger und „Schaulustige“ angezogen

·         Der Wettbewerbsgedanke wird von einigen Interessenten als negativ empfunden

Das Bieterverfahren eignet sich sowohl für sehr nachgefragte Immobilien z.B. in Großstädten und Metropolregionen wie auch bei weniger begehrten Immobilien oder schlechten Lagen. In Gegenden mit großer Nachfrage schafft das Bieterverfahren für Interessenten einen fairen und offenen Wettbewerb. Das heimliche „Ausspielen“ von Interessenten wird so verhindert. Bei erschwertem Verkauf bietet das Bieterverfahren eine direkte Nachfragemöglichkeit, so dass der Eigentümer sehr schnell die Marktrealität erkennen kann und somit eine Entscheidung treffen kann. Sollte das Bieterverfahren nicht zum Verkauf führen, weil sich die Parteien nicht über die Kaufpreishöhe einigen können, so kann im Anschluss der klassische Vermarktungsweg gegangen werden. Bei sehr speziellen Immobilien mit eingeschränktem Interessentenkreis ist das Bieterverfahren nicht empfehlenswert, weil der Wettbewerbsgedanke hier nicht oder nur bedingt gegeben ist.   

Das Bieterverfahren eignet sich sowohl für sehr nachgefragte Immobilien z.B. in Großstädten und Metropolregionen wie auch bei weniger begehrten Immobilien oder schlechten Lagen. In Gegenden mit großer Nachfrage schafft das Bieterverfahren für Interessenten einen fairen und offenen Wettbewerb. Das heimliche „Ausspielen“ von Interessenten wird so verhindert. Bei erschwertem Verkauf bietet das Bieterverfahren eine direkte Nachfragemöglichkeit, so dass der Eigentümer sehr schnell die Marktrealität erkennen kann und somit eine Entscheidung treffen kann. Sollte das Bieterverfahren nicht zum Verkauf führen, weil sich die Parteien nicht über die Kaufpreishöhe einigen können, so kann im Anschluss der klassische Vermarktungsweg gegangen werden. Bei sehr speziellen Immobilien mit eingeschränktem Interessentenkreis ist das Bieterverfahren nicht empfehlenswert, weil der Wettbewerbsgedanke hier nicht oder nur bedingt gegeben ist.   

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