Das Wohnrecht – Inhalte und Unterschiede zum Nießbrauch

01. 08. 2016

In unserem letzten Blogthema haben wir Ihnen alle nötigen Informationen zum Thema „Nießbrauch“ an die Hand gegeben. Dies ist zum Beispiel eine Möglichkeit Ihren Kindern das Haus oder die Wohnung zu schenken und dennoch sicherzustellen weiterhin darin leben zu können. Eine weitere Möglichkeit ist das Einräumen eines Wohnrechtes.

Doch worin unterscheiden sich diese Rechte und was sollten Sie über das Wohnrecht wissen?

Grundsätzlich gibt es einen ganz zentralen Unterschied: Wählen Sie den Nießbrauch, so können Sie erstens nicht nur in Ihrer Immobilie bleiben, Sie dürfen sie zweitens auch vermieten und die Mieteinnahmen auf Ihrem Konto verbuchen. Beim Wohnrecht hingegen fällt letzterer Anspruch weg.

Wie lange währt das Wohnrecht?

Die Dauer des Wohnrechts richtet sich nach der Vereinbarung. Sie können sich ein befristetes Recht gewähren lassen oder ein lebenslanges. Auch bleibt das Wohnrecht von einem Eigentümerwechsel unberührt. Wird Ihre Immobilie durch den aktuellen Eigentümer verkauft, sind Sie weiterhin befugt, in ihr zu wohnen.

Sollten Sie zu Lebzeiten das Haus oder die Wohnung an Ihre Kinder - bei gleichzeitiger Überlassung des lebenslangen Wohnrechts auch an Ihren nichtehelichen Lebenspartner - vererben wollen, erlischt auch hier das Wohnrecht im Todesfalle nicht.

Welche Rechte werden Ihnen geboten? Welche entfallen?

Das Wohnrecht ist in § 1093 des BGB geregelt und spricht dem Wohnrechtsinhaber bzw. der Inhaberin einige Rechte, aber auch Pflichten zu.

Aufnahmerecht: Es gestattet Ihnen, Familienmitglieder oder Pflegekräfte im Haushalt aufzunehmen. Führen Sie eine nichteheliche Lebensgemeinschaft, kann Ihr Partner in das lebenslange Wohnrecht integriert werden.

Nutzungsrecht: Schließt das Wohnrecht nur einen Teil der Immobilie ein, wie z. B. eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, sind Ihnen alle gemeinschaftlichen Einrichtungen zugänglich.

Recht auf Privatssphäre: Haben Sie Ihr Haus an Ihre Kinder vererbt oder verschenkt und diese wollen die Räumlichkeiten, in denen Sie leben, sehen, so ist dies bei bestehendem Wohnrecht nur mit Ihrer Zustimmung möglich. Ein juristisches Besichtigungsrecht existiert nicht, es sei denn, es wurde ausdrücklich im Wohnrecht vereinbart.

Kein Recht mehr auf Verfügung: Mit einem Wohnrecht können Sie eine Immobilie oder einen Teil davon zwar noch nutzen, jedoch nicht mehr darüber verfügen. Das bedeutet, es ist Ihnen nicht mehr erlaubt, die Immobilie ohne Unterschrift des jetzigen Besitzers zu vermieten oder Ihr Wohnrecht an einen Dritten weiterzugeben. Auf der anderen Seite ist bei einem Verkauf keine Einwilligung von Ihnen erforderlich.

 


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Welche Pflichten entstehen Ihnen?

Als Wohnberechtigter haben Sie die Reparaturen zu zahlen und für die Nebenkosten (Heizung sowie Strom) aufzukommen. Nur außergewöhnlichen Sanierungen müssen von Ihren Kindern beziehungsweise dem neuen Eigentümer finanziert werden.

 

Wie wird Ihr Wohnrecht abgesichert?

Ein Wohnrecht können Sie lediglich vertraglich vereinbaren sowie zusätzlich im Grundbuch eintragen lassen.

Mit einem Grundbucheintrag über den Vertrag hinaus stärken Sie Ihre Rechtsposition. Der Vertrag schützt Sie nur bezüglich des Eigentümers, das im Grundbuch vermerkte Wohnrecht auch gegenüber Dritten – beispielsweise einem neuen Besitzer. Spätere Streitigkeiten zu Ihren Ungunsten können so ausgeschlossen werden.

Denken Sie auch daran, ein Rückforderungsrecht im Vertrag festzuhalten. Droht etwa eine Zwangsversteigerung durch die Insolvenz Ihrer Kinder, kann Ihre Immobilie durch dieses Recht wieder auf Sie überschrieben werden – andernfalls verlieren Sie sowohl das Haus als auch das Wohnrecht.

Wohnrecht auflösen – wie geht das?

Grundsätzlich gilt: Das Wohnrecht kann nur mit Zustimmung des Wohnrechtsinhabers gelöscht werden.

Möchten Sie zum Beispiel in ein Altersheim ziehen und benötigen das Wohnrecht nicht mehr, dann können Sie den Eintrag im Grundbuch löschen lassen. Sie können aber auch in ein Altersheim ziehen, und dennoch das Wohnrecht behalten.

Für den Wohnrechtsinhaber gewinnbringender als eine Löschung ist jedoch ein Verkauf des Wohnrechts an den Immobilieninhaber. Denn auch wenn Sie nicht mehr in der Immobilie wohnen, kann er den Ihnen zustehenden Teil der Immobilie trotzdem nicht frei nutzen. Auch schmälert ein bestehendes Wohnrecht in der Regel den Verkaufspreis einer Immobilie.

Insofern kann der Eigentümer Ihnen einen Abfindung zum Abkauf des Wohnrechts anbieten. Sie sind jedoch nicht verpflichtet dieses Angebot anzunehmen.

Wie kann das Wohnrecht sonst aufgelöst werden?

Neben der freiwilligen Löschung, beziehungsweise der Auflösung gegen eine Abfindung, gibt es noch weitere Möglichkeiten, wie das Wohnrecht enden kann, zum Beispiel

  • durch den Tod des Wohnrechts-Inhabers,
  • bei der Zwangsversteigerung der Immobilie – hier hat der Inhaber aber das Recht auf eine Geldforderung in Höhe des Wertes des Wohnrechts,
  • wenn die Räumlichkeiten nachhaltig unbewohnbar sind,
  • bei Eintreten von bestimmten Bedingungen, welche im Vertrag zum Wohnrecht festgehalten wurden

Wie wird ein Wohnrecht steuerlich behandelt?

Das Finanzamt nimmt an, dass Sie durch das Wohnrecht Mietkosten sparen. Aus diesem Grunde wird das Wohnrecht manchmal als eine Schenkung oder eine Erbschaft angesehen und dementsprechend besteuert. Ob Sie jedoch am Ende wirklich besteuert werden und wie hoch die Besteuerung ausfällt, hängt von dem Ihnen zur Verfügung stehenden Freibetrag ab sowie vom Verwandtschaftsgrad zu dem Beschenkten.

Wie wird das Wohnrecht berechnet?

Die Höhe des Wohnrecht-Kapitalwertes wird individuell errechnet - in der Regel auf Grundlage des lokalen Mietspiegels. Grob gesagt entspricht der Wert des Wohnrechts einer fiktiven Miete, welche dem Eigentümer der Immobilie entgeht.

Haben Sie zum Beispiel ein Wohnrecht für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dann entspricht der Wert des Wohnrechts in etwa dem Wert der entgangenen Mieteinnahmen aus diesem Wohnrecht. Diese Summe wird allerdings noch mit einem sogenannten Kapitalwert verrechnet, welcher sich aus einem Zinssatz sowie aus der statistischen Lebenserwartung zusammensetzt.

Ziehen Sie - wie auch beim Nießbrauch - am besten Ihren Anwalt und Steuerberater hinzu, um auf der sicheren Seite stehen zu können.

Das Wohnrecht beim Hausverkauf

Die gute Nachricht für den Inhaber des Wohnrechts: Auch beim Verkauf der Immobilie bleibt das Wohnrecht weiterhin bestehen. Der neue Eigentümer muss Sie weiterhin in der Immobilie dulden.

Die schlechte Nachricht für den Eigentümer: Ein bestehendes Wohnrecht verringert den Wert einer Immobilie mindestens um den Wert des Wohnrechts, tendenziell aber auch noch mehr. Denn der neue Eigentümer will seine Immobilie in der Regel zur freien Verfügung haben. Deshalb kann es sich für Hausverkäufer durchaus lohnen, das Wohnrecht über eine Abfindung abzukaufen.

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