Der Kaufvertrag und seine Tücken (Teil 1)

13. 08. 2018

Endlich ist es soweit. Der Verkauf der Immobilie steht unmittelbar bevor. Jetzt heißt es alle Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Käufer rechtswirksam im notariellen Kaufvertrag zu verankern. Wie so oft bei Verträgen kommt es auf die Details an. Notare beurkunden den Willen der Vertragsparteien. Dazu werden häufig Musterverträge verwendet, die mitunter nicht den individuellen Interessen von Eigentümer und Käufer gerecht werden. Schnell können so ungünstige Vertragsdetails oder Lücken entstehen. Es empfiehlt sich, den Kaufvertrag sorgfältig zu prüfen. Lesen Sie in 2 Teilen, wo die 7 häufigsten Fallen lauern und wie Sie diese ab jetzt vermeiden.
 

1. Wird die „richtige“ Immobilie verkauft:

Im Kaufvertrag wird vom Notar die konkrete Grundstücksbezeichnung anhand des Grundbuchauszuges übernommen. Dies sollte nochmals geprüft werden. Gerade bei unbebauten Grundstücken kauft man schnell das Nachbargrundstück mit unliebsamen Folgen. Auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen schleichen sich schnell Fehler ein. In Wohnanlagen haben viele Wohnungen meist die gleiche Größe und somit den gleichen Miteigentumsanteil. Hier sollten Sie unbedingt auf die „richtige“ Wohnungsnummer achten.

  

2. Übergabe-/Zahlungstermin

Es sollten neben dem Zahlungstermin auch der Übergabetermin angegeben werden. Der Termin ist sorgfältig zu wählen und hängt von verschiedenen Faktoren ab:

·         Die persönlichen Umstände (Umzugsplanung, ggf. sucht der Eigentümer noch eine Wohnung etc.) müssen beachtet werden.

·         Der Auszahlungszeitpunkt der finanzierenden Bank muss geklärt werden.

·         Die Auszahlungsvoraussetzungen (z.B. Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Negativbescheinigung vom Finanzamt etc.) müssen vor Übergabe erfüllt sein.

Das Nichteinhalten des Übergabe-/Zahlungstermins kann für den Käufer sehr teure Folgen haben, bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages.

 

3. Blockiertes Grundbuch bei Nichtzahlung des Kaufpreises

Üblicherweise wird zur Sicherheit des Käufers eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Das ist deshalb notwendig, weil diese recht zügig vollzogen wird, anders als die Grundbuchumschreibung. Nun kann es sein, dass die Finanzierung des Käufers in letzter Sekunde platzt oder der Käufer zu spät merkt, dass er sich übernommen hat. Daher ist es für den Eigentümer außerordentlich wichtig, bereits im Kaufvertrag die Löschung der Auflassungsvormerkung bei Nichtzahlen des Kaufpreises (nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen) aufzunehmen.  

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