Der Kaufvertrag und seine Tücken (Teil 2)

18. 11. 2018

Endlich ist es soweit. Der Verkauf der Immobilie steht unmittelbar bevor. Jetzt heißt es alle Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Käufer rechtswirksam im notariellen Kaufvertrag zu verankern. Wie so oft bei Verträgen kommt es auf die Details an. Notare beurkunden den Willen der Vertragsparteien. Um ungünstige Vertragsdetails oder Lücken u vermeiden, die womöglich Ärger verursachen und Geld kosten würden, empfiehlt sich, den Kaufvertrag sorgfältig zu prüfen. Lesen Sie in 2 Teilen, wo die 7 häufigsten Fallen lauern und wie Sie diese ab jetzt vermeiden.

1. Gewährleistung bei Schäden und Mängeln

In fast allen Immobilienkaufverträgen steht die Formulierung: „Gekauft wie gesehen“ oder „Gekauft wie es steht und liegt“. Diese übliche Klausel soll Eigentümer vor Klagen seitens des Käufers für Bagatellschäden bewahren. Diese Formulierung stellt aber keinen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung dar. Lediglich die Gewährleistung für offensichtliche Mängel werden hierunter subsumiert. Als offensichtlich gelten Schäden und Mängel die ein Laie bei einer gründlichen Besichtigung ohne Sachverständigen identifizieren kann, wie z.B.: Putzabplatzungen, Rissbildungen, Lärmbelästigungen in der Umgebung etc. Versteckte Mängel werden aber nicht durch diese Klausel erfasst. Hierfür haftet der Eigentümer, wenn er von solchen Schäden wusste, aber dem Käufer nicht mitgeteilt hat. Versteckte Mängel sind u.a.: Altlasten auf dem Grundstück, aktueller oder beseitigter Hausschwamm, Schwarzbau (fehlende Baugenehmigung), Nachbarschaftsstreitigkeiten etc. Auch bei einem Mordfall in der Immobilie liegt nach mehreren Gerichtsentscheidungen eine arglistige Täuschung vor, wenn der Eigentümer dies verschweigt.
Wird ein genereller Gewährleistungsausschluss vereinbart, hat der Käufer normalerweise kein Recht auf Gewährleistung gegen den Verkäufer. Ausnahmen sind allerdings arglistige Täuschung (§ 444 BGB) und Abweichung von einer bestimmten, vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie (BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 96/12).

Bei Neubauten haftet der Verkäufer (meist Bauträger) bis zu fünf Jahre für auftretende Sachmängel an der Immobilie. Solche Mängel könnten beispielsweise ein beschädigtes Dach, eine unfachmännische Elektroinstallation oder Mängel an der energetischen Beschaffenheit sein.

2. Löschung von Hypotheken und Grundschulden

Meist sind in Abteilung III des Grundbuchs noch Grundschulden oder Hypotheken von (Alt)Darlehen des Verkäufers verzeichnet. Im Unterschied zur Hypothek existiert die Grundschuld

unabhängig vom Darlehen. Zu Beginn wird die Grundschuld zwar in der Höhe des aufgenommenen Darlehens eingetragen, die Grundschuld sinkt aber nicht parallel zur Restschuld. Sie bleibt über die gesamte Zeit hinweg immer gleich hoch, so dass aus dem Grundbuch nicht die aktuelle Höhe der Restschuld ersichtlich ist. Auch wird die Restschuld bei vollständiger Tilgung nicht automatisch gelöscht. Um die Löschung herbeizuführen, wird eine sogenannte Löschungsbewilligung vom Gläubiger (meist das finanzierende Kreditinstitut) benötigt. Erst mit der Bescheinigung über die Löschungsbewilligung gibt der Gläubiger die Löschung im Grundbuch frei. Die Freigabe ist eine wichtige Voraussetzung für den Immobilienverkauf, da ein Käufer eine Immobilie in der Regel lastenfrei erwerben möchte bzw. die Bank des Käufers auf Lastenfreiheit in Abteilung III des Grundbuchs besteht, um erstrangig wiederrum das neue Darlehen absichern zu können. Ist eine Löschung nicht möglich oder valutiert die Restschuld über dem Kaufpreis, ist ein Verkauf erschwert bzw. nicht durchführbar.

3. Die Belastungsvollmacht

Die Belastungsvollmacht wird zwingend benötigt, wenn ein Immobilienkauf mittels eines Darlehens finanziert wird. Für Verkäufer wie Käufer ist diese Regel meist missverständlich und führt oft zu Kommunikationsproblemen. Durch die Belastungsvollmacht wird der Käufer bemächtigt, das ihm in der Praxis noch nicht gehörende Grundstück schon ab Kaufvertragsschluss als Sicherheit verwenden zu dürfen. Eigentümer wird der Käufer in der Regel erst Wochen oder Monate später durch Umschreibung im Grundbuch. Erst mit dieser Belastungsvollmacht kann zugunsten seines Kreditinstituts eine Grundschuld bestellt werden. Der Verkäufer unterwirft sich damit zwar der möglichen Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld auf sein Eigentum, bekommt im Gegenzug aber den Auszahlungsanspruch des entsprechenden Darlehens zugesprochen. 
So entsteht die Gewissheit, dass das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen auch tatsächlich für die Bezahlung des betreffenden Objekts verwendet wird und nicht in fremde Hände gerät. Fehlt eine Belastungsvollmacht zu Gunsten des Käufers, ist in der Regel eine Finanzierung unmöglich.

4. Besonderheit „Wohnungs-/Teileigentum“

In der Praxis bestehen oftmals Zuordnungsschwierigkeiten bei Terrassenflächen, Gartenflächen, Kellerräume und Kfz-Stellplätze. Diese können dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein oder als Sondernutzungsrechte direkt dem Sondereigentum unterliegen. Solche Flächen und Räume können unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer genutzt werden. Will man prüfen, ob diese Räume und Fläche zu der Wohnung "gehören", gilt folgende Prüfungsfolge:

  • Ergibt sich die Zugehörigkeit aus dem Grundbuch?

  • Aus Teilungserklärung erkennbar?

Hierbei sollten die Bezeichnungen auf Aktualität geprüft werden. Bei Terrassen- und Gartenflächen sollten zudem die genauen Begrenzungen feststehen, damit es hinterher keine bösen Überraschungen gibt.

In vielen älteren Teilungserklärungen ist geregelt, dass bei einem Verkauf der Verwalter zustimmen muss. Der Notar hat zur Abwicklung die Verwalterzustimmung einzuholen und regelmäßig ist die Vorlage der Verwalterzustimmung zur Auszahlungsvoraussetzung zu machen zur Sicherheit des Käufers. Die Verwalterzustimmung selbst bedarf der notariellen Unterschriftsbeglaubigung.

Eine eventuelle Instandhaltungsrücklage geht automatisch auf den Käufer über. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage sollte im Kaufvertrag aufgenommen werden und der Kaufpreis aufgeteilt werden. Auf den anteiligen Betrag der Instandhaltungsrücklage wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

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