Der Nießbrauch: Schenkung mit Bleibe- und Nutzungsrecht

01. 07. 2016

Wollen Sie Ihre Immobilie im Zuge der sogenannten „vorweggenommenen Erbfolge“ schon zu Lebzeiten an Ihr(e) Kind(er) übergeben, dabei aber sicher stellen, dass Sie weiterhin darin wohnen werden bzw. die Mieteinnahmen erhalten, können Sie sich ein sog. „Nießbrauchsrecht“ einräumen lassen. Dabei gilt es aber, einiges zu beachten.

Was bedeutet Nießbrauch bzw. Nießbrauchrecht überhaupt?

Nießbrauch bedeutet ungefähr so viel, dass Sie Anteil an einem fremden Eigentum haben. Das heißt, wenn Sie Ihre Eigentum verschenken oder verkaufen und dabei ein Nießbrauchrecht eingeräumt bekommen, sind Sie zwar nicht mehr Eigentümer der Immobilie, aber Sie können Sie weiterhin nutzen und auch Gewinn aus ihr ziehen.

Wie und wo ist Nießbrauchsrecht geregelt?

Geregelt ist das Nießbrauchrecht in den §§ 1030 ff. BGB. Die Bestellung eines Nießbrauchs erklärt Sie zum Nießbraucher und Ihren Sprössling zum Eigentümer.

Damit das Nießbrauchsrecht gültig wird, muss es notariell beurkundet und auch im Grundbuch eingetragen werden. Besonders der Eintrag ins Grundbuch ist wichtig. Denn so bleiben Sie auch weiterhin Nießbraucher, sollte Ihr Kind die Immobilie verkaufen. Sie können das Recht auf Lebenszeit oder befristet nutzen und auch jederzeit wieder darauf verzichten.

Aber: Solch ein Verzicht kann Ihnen als weitere Schenkung ausgelegt werden und Schenkungssteuer nach sich ziehen.

Was dürfen Sie bei einem Nießbrauchrecht und was dürfen Sie nicht?

Dank eines Nießbrauchs dürfen Sie zwar weiter in einem fremden Eigentum wohnen, jedoch unterliegt das Recht auch einigen Einschränkungen:

  • Nicht vererbbar: Zum einen ist es nicht gestattet, das Nießbrauchsrecht zu vererben oder zu veräußern.
  • Kein Recht zum Verkauf: Zum anderen sind Sie als dann „dinglich Berechtigter“ nicht mehr in der Position, die Immobilie zu verkaufen oder diese beispielsweise ohne Zustimmung Ihres Kindes - sprich des jetzigen Eigentümers - mit einem weiteren Kredit zu belasten.
  • Kein Recht auf Veränderung: Weiterhin untersagt das Gesetz Ihnen, die Sache wesentlich umzugestalten oder zu verändern.
  • keine Pflicht zur größerer Instandhaltung: Darüber hinaus sind Sie zwar dazu verpflichtet, die Immobilie zu erhalten und zu versichern, jedoch nicht dazu, beispielsweise für notwendige Modernisierungsmaßnahmen aufzukommen. Dafür ist alleinig der Eigentümer zuständig.

 


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Was unterscheidet das Nießbrauchrecht vom Wohnrecht?

In Ihren grundlegenden Ausführungen ähneln sich das Wohnrecht und das Nießbrauchsrecht sehr stark. Angefangen bei dem möglichen Eintrag ins Grundbuch bis, hin zur Nichtvererbbarkeit.

Es gibt jedoch einen entscheidenden Punkt, an dem sich Nießbrauchrecht und Wohnrecht unterscheiden. Denn beim Nießbrauch darf der “Nutznießer” das Eigentum nicht nur nutzen, sondern zum Beispiel auch vermieten. So könnten Sie zum Beispiel im Alter in ein Seniorenheim ziehen und die Wohnung, für welche Ihnen ein Nießbrauchsrecht eingeräumt wurde, vermieten.

Welche vertraglichen Regelungen können das ändern?

Nicht immer müssen Sie beim Nießbrauchsrecht exakt den gesetzlichen Vorgaben folgen. Sie können im Übertragungsvertag von den gesetzlichen Regelungen in manchen Punkten abweichen, zum Beispiel mit Ihrem Sohn/Ihrer Tochter vereinbaren, dass Sie sich weiterhin zur Vornahme und Finanzierung sämtlicher grundlegender Instandhaltungsvorkehrungen verpflichten.

Damit sind sie dann gleichzeitig berechtigt, die Immobilie Ihren Vorstellungen entsprechend umzubauen oder zu erweitern, was Sie laut der gesetzlichen Vorgabe nicht wären.

Auch können Sie schriftlich festhalten, dass Kreditlasten, die mit der Immobilie verbunden sind, nicht auf Ihren Nachwuchs übergehen und Zins sowie Tilgung nach wie vor von Ihnen übernommen werden.

Unangenehm, aber nicht undenkbar: Was tun Sie bei einem Streit?

Da Ihnen das Nießbrauchsrecht lebenslang oder befristet eingeräumt wird, sind Sie auch für den jeweils festgelegten Zeitraum geschützt.

Sollte das Zerwürfnis allerdings zu tiefgreifend für Sie sein, können Sie die Schenkung widerrufen. Bekannt für ein solches Vorgehen ist die Feststellung des sogenannten „groben Undanks“.

Rückforderungsrechte vereinbaren

Es können Situationen Im Leben Ihres Kindes auftreten, gegen die Sie sich absichern sollten, so beispielsweise die Scheidung, eine Heirat ohne Ehevertrag oder aber auch ein Insolvenzverfahren.

Genauso könnten Sie durch einen finanziellen Einbruch auf den Erlös der Immobilie beim Verkauf angewiesen sein, um Ihre Altersvorsorge zu gewährleisten.

Für all diese Fälle ist es ratsam, im Übertragungsvertrag Ihre konkreten Rückforderungsrechte festzuhalten. Lassen Sie sich von einem Notar oder Rechtsanwalt gut beraten, um für Ihren bestmöglichen Schutz zu sorgen.

Das Nießbrauchrecht beim Immobilienverkauf

Eine erhebliche Auswirkung hat das Nießbrauchrecht auf den Verkauf beziehungsweise Kauf einer Immobilie. Denn Immobilien, bei denen jemand ein Nießbrauchsrecht gewährt innehat, sind wesentlich weniger Wert. In der Regel verringert sich der Kauf- beziehungsweise Verkaufspreis um den Wert des Nießbrauchsrechts.

Wenn Sie wissen wollen, was genau für Auswirkungen der Nießbrauch auf Ihre Immobilie hat und wie Sie trotzdem das beste aus Ihrer Immobilie herausholen, lassen Sie sich von mir beraten.

 


Ich bin seit über 20 Jahren als Immobilienmaklerin in Panketal und der Region Berlin Brandenburg tätig und berate Sie dank meiner umfassenden Erfahrung kompetent und zuverlässig rund um das Thema Immobilienverkauf und Nießbrauch.

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