Die „Energie-Falle“ bei Kauf und Modernisierung

11. 04. 2019

Seit 2002 gilt in Deutschland die Energieeinsparverordnung (EnEV). Neben der Pflicht zur Vorlage von Energieausweisen bei Verkauf und Vermietung enthält die EnEV weitere Verpflichtungen sowohl für Käufer als auch für Eigentümer, die an ihrem Haus bauliche Veränderungen vornehmen. Damit kann eine geplante Modernisierung schnell 20 bis 40 % Mehrkosten verursachen. Lesen Sie hier, was Sie dringend beachten müssen.

 

 

1. Wofür gibt es eine Energieeinsparverordnung und den Energieausweis?

 

Als Zweck der Verordnung nennt § 1 EnEV die Einsparung von Energie in Gebäuden. In diesem Rahmen und unter Beachtung des gesetzlichen Grundsatzes der wirtschaftlichen Vertretbarkeit soll die Verordnung dazu beitragen, dass die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis zum Jahr 2050, erreicht werden. Neben den Festlegungen in der Verordnung soll dieses Ziel auch mit anderen Instrumenten, insbesondere mit einer Modernisierungsoffensive für Gebäude, Anreizen durch die Förderpolitik und einem Sanierungsfahrplan, verfolgt werden.

Mit der Novellierung der Energieeinsparverordnung 2014 (kurz EnEV) setzte die Bundesregierung europäische Standards (EU-Gebäuderichtlinie) um. Diese betreffen neben Neubauten auch Bestandsimmobilien.  Hierin wird u.a. geregelt, dass der Energieausweis bereits bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden muss. In Immobilienanzeigen müssen zudem aufgeführt werden:

1.       Art des Energieausweises

2.       Heizungsart

3.       Baujahr des Gebäudes

4.       Energiekennwert

5.       Energieeffiziensklasse

Zudem ist die Energieausweisform (bedarfs- oder verbrauchsabhängig) zu beachten. Nur bei Gebäuden mit mehr als 4 Wohneinheiten oder Gebäuden die nach 1977 errichtet worden sind oder nachträglich durch Modernisierung auf einen wärmetechnischen Stand von 1978 ertüchtigt wurden, kann zwischen den Energieausweisformen gewählt werden. Ansonsten ist wie für Neubauten der Endenergiebedarf auf der Grundlage eines Bedarfsausweises zu berechnen. Der Energiebedarfsausweis ist deutlich teurer als der Verbrauchsausweis.

Bei Nichteinhaltung drohen dem Hausbesitzer Bußgelder von bis zu 15.000 €

 

2. Was kommt als Käufer auf mich zu (auch ohne Modernisierung)?

 

Neben der Pflicht zur Vorlage von Energieausweisen schreibt die EnEV in § 10 sogenannte Nachrüstpflichten für Anlagen und Gebäude vor. Dies hält die Politik deshalb für notwendig, weil die Klimaziele nicht ausschließlich für effizientere Neubauten zu erreichen sind. Es müssen folgende Gewerke bei Wohnimmobilien - unabhängig von einem Verkauf - nachgerüstet werden:

·         Heizungsanlagen (Öl-/Gasheizkessel) die vor 1985 eingebracht worden sind. Brennwert- der Niedertemperaturkessel mit einem hohen Wirkungsgrad sind hiervon allerdings ausgenommen.

·         Wärmeführende Leitungen (Heizungs- und Warmwasserrohre) in nicht beheizten Räumen müssen isoliert werden.

·         Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt werden. Wenn eine Zwischensparrendämmung vorhanden ist, entfällt eine zusätzliche Dachbodendämmung.

 

Die Fristen bei Mehrfamilienhäusern sind alle Ende 2015 abgelaufen. Ein- und Zweifamilienhäuser sind davon ausgenommen, wenn der Eigentümer bereits seit Anfang 2002 selbst im Gebäude wohnt. Wurde das Gebäude allerdings in der Zwischenzeit verkauft, muss der neue Eigentümer die Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen.

 

Bei Nichteinhaltung drohen dem Hausbesitzer bzw. Käufer Bußgelder von bis zu 50.000 €

 

 

3. Was muss ich als Eigentümer bei Modernisierungen und An-/Umbauten zwingend beachten?

 

Nach § 9 EnEV sind an Änderungen, Erweiterungen und Ausbauten von Gebäuden Anforderungen an die energetische Qualität geknüpft. Werden an einem Bauteil Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich oder sind Renovierungen aus sonstigen Gründen geplant, sind bei den betroffenen Bauteilflächen energetische Standards einzuhalten. Betroffen von den Anforderungen sind dabei immer die einzelnen Gewerke, die instandgesetzt werden und nicht die Energiebilanz des gesamten Gebäudes. Anlage 3 der EnEV nennt die betroffenen Außenbauteile, bei denen nach der Modernisierungsmaßnahme bestimmte Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschritten werden dürfen:

·         Außenwände

·         Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster und Glasdächer

·         Außentüren

·         Dachflächen sowie Decken und Wände gegen unbeheizte Dachräume

·         Wände gegen Erdreich oder unbeheizte Räume (mit Ausnahme von Dachräumen) sowie Decken nach unten gegen Erdreich, Außenluft oder unbeheizte Räume

·         Vorhangfassaden

 

Die bedingten Anforderungen gelten nicht für Bauteile, die unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften nach dem 31. Dezember 1983 (also ab Inkrafttreten der 2. Wärmeschutzverordnung) errichtet oder erneuert worden sind. Zudem gibt es eine Bagatellgrenze für Kleinreparaturen, um dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gerecht zu werden:  Wenn die Fläche der geänderten Außenbauteile nicht mehr als 10 % der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes ausmacht, ist diese Vorschrift nicht anzuwenden.

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