Die Grundsteuerreform: So teuer wird es in Zukunft!

14. 03. 2020

Ende 2019 haben Bundestag und Bundesrat die Reform der Grundsteuer beschlossen. Dies war notwendig, da dass Bundesverfassungsgericht das aktuelle System der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte. Die Richter störten sich daran, dass gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt wurden. Allerdings gilt die Neuregelung erst nach einer Übergangsfrist bis zum 31.12.2024. Die neue Grundsteuer wird dann ab dem 1.1.2025 in Kraft treten. Grund genug, sich schon jetzt mit dem Thema und der voraussichtlichen neuen Grundsteuerhöhe zu beschäftigen.

 

 

1. Die aktuelle Berechnung der Grundsteuer

Bislang wird die Grundsteuer auf Basis der völlig veralteten, sogenannten Einheitswerte berechnet. Grundstücke im Westen werden auf Basis ihres Wertes im Jahr 1964 besteuert. Die Einheitswerte aus Ostdeutschland stammen aus dem Jahr 1935. Die Einheitswerte werden mit einer einheitlichen Steuermesszahl und dem durch die Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert. Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Gemeindesteuern. Eigentümer, die ihr Eigentum selbst bewohnen zahlen ebenso die jährliche Abgabe wie Mieter, da die Grundsteuer als Betriebskostenposition umlegbar ist. Damit betrifft die Grundsteuer jeden Bewohner in Deutschland.

 

2. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018

Das Bundesverfassungsgericht hält die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Demnach sind die „Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar“.

Das Bundesverfassungsgericht berief sich bei seiner Entscheidung auf Art. 3 Abs. 1 GG. Dieser verlange „ein in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerechtes Bewertungssystem“. Dies sei durch das Festhalten an den Einheitswerten von 1964 nicht gegeben. In den letzten Jahrzehnten (und insbesondere letzten 5 Jahren) hat sich der Immobilienmarkt sehr dynamisch gezeigt. Vor allem Immobilien in den Ballungszentren sind erheblich wertvoller geworden. Dies führt dazu, dass die Besteuerung der Eigentümer relativ niedrig ausfällt, da die Bemessungszeitpunkte auf 1935 (Osten) bzw. 1964 (Westen) datieren. Umgekehrt müssen Immobilienbesitzer auf dem Land möglicherweise höhere Steuern zahlen, als es eigentlich angemessen wäre.

Das Verfassungsgericht merkte auch an, dass eigentlich eine Neufassung der Einheitswerte alle sechs Jahre vorgesehen gewesen sei.

 

3. Das neue Modell zur Berechnung der Grundsteuer

In Zukunft soll die Bewertung grundsätzlich nach einem wertabhängigen Modell erfolgen:

  • Bei einem unbebauten Grundstück ist der Wert maßgeblich, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird.
  • Ist das Grundstück bebaut, werden bei der Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt.

Um das Verfahren nicht zu kompliziert zu machen, wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietgrundstücken und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit von der Lage des Grundstücks angenommen.

Die Bundesländer können sich allerdings auch für ein wertunabhängigen Modell entscheiden. Ermöglicht wurde dies durch die Grundgesetzänderung, der ein langer Streit voranging: Entstehen den Ländern aufgrund ihrer Entscheidung Steuermindereinnahmen, dürfen sie nicht im Länderfinanzausgleich berücksichtigt werden.

Dem geht voraus, dass zunächst über 90 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland neu bewertet werden müssen. Zu der Wertfeststellung dürfte auch eine Innenbesichtigung nötig sein, um die Gebäudeausstattung und den Bauzustand beurteilen zu können. Hierzu muss das Grundgesetz reformiert werden. Die Unverletzbarkeit der Wohnung muss dazu aufgeweicht werden, damit Behörden Besichtigungen durchführen können. Die Behörden werden im Rahmen dieser Termine den Wert der Immobilie neu festlegen. Insbesondere in den Ballungsgebieten ist nach der Berechnung mit einem deutlichen Anstieg der Einheitswerte zu rechnen. Werden aktuelle Verkehrswerte herangezogen, dann betragen diese ein Vielfaches von dem was 1935 bzw. 1964 realistisch war. Im Gesetzentwurf des Bundesfinanzministers ist daher eine Absenkung der Grundsteuermesszahl vorgesehen. Dadurch soll der Anstieg der Grundsteuer geringer ausfallen. Dass die Grundsteuer nicht zu Nettomehrbelastungen der Gesamtheit der Steuerzahler führt, ist ein Versprechen des Finanzministers. Entschieden wird dies durch die Kommunen. Nur wenn diese bei steigenden Einheitswerten ihre Hebesätze gegebenenfalls reduzieren, bleibt die Belastung konstant. Dadurch kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht gesagt werden, wie hoch die neue Grundsteuer ausfallen wird. Da es den Bundesländern und Kommunen überlassen werden soll, droht ein undurchsichtiger Flickenteppich. Und wenn die Grundbesitzwerte ständig angepasst werden müssen, wäre der bürokratische Aufwand erheblich. Dann wäre es sogar wahrscheinlich, dass der steuerpflichtige Bürger eine zusätzliche Steuererklärung einreichen müsste. 

4. Fazit

Das teurere Immobilien auch höhere Grundsteuerbeträge nach sich ziehen, mag im ersten Schritt nachvollziehbar klingen. Allerdings leben in den Großstädten und Ballungszentren sehr viele Bürger mit geringen Einkommen. Für die Mieterhaushalte bedeutet die Umlage höherer Grundsteuerbeträge eine Verteuerung der Gesamtmiete. Mietpreisbremse & Co. würden ad absurdum geführt. Daher ist auch im Gespräch die Grundsteuerumlage auf Mieter zu verbieten. Im Endergebnis führt die erst so „gerechte“ Lösung vielerorts zu einer indirekten Steuererhöhung mit ungewissem Ausgang für den Steuerpflichtigem Eigentümer oder den zahlenden Mieter.       

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