Die neue Grundsteuer kommt – Die Gewinner und Verlierer

05. 05. 2018

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 die Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Seit Jahren diskutiert die Politik bereits über eine Grundsteuerreform. Aktuell sind 3 unterschiedliche Berechnungsmodelle im Gespräch. Da die Immobilienpreise in Deutschland sehr heterogen sind, wird das „neue“ Berechnungsschema für viele Bürger hohe Mehrkosten und für andere eine gleichbleibende oder sogar geringere Grundsteuerbelastung bedeuten. Lesen Sie, wer die Gewinnen und Verlierer sein werden.

 

Konkret hat das Gericht festgestellt, dass die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern seit 2002 gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verstoßen. Es darf angenommen werden, dass dieses wegweisende Urteil auch auf die „neuen“ Bundesländer übertragbar ist. Bislang wird der Einheitswert ausgehend von den Wertverhältnissen 1964 („alte“ Bundesländer) bzw. 1935 („neue“ Bundesländer) berechnet. Er sollte im Abstand von 6 Jahren angepasst werden, was aber nie geschehen ist. Der so ermittelte Einheitswert wird im zweiten Schritt mit der Grundsteuermesszahl (abhängig von der Lage und der Bebauung des Grundstücks) und im dritten Schritt mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert (derzeit in Deutschland zwischen 100 und 900 Prozent), was in Summe den Grundsteuerbetrag ergibt.

Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Gemeindesteuern mit einem jährlichen Gesamtvolumen von ca. 14 Milliarden Euro. Es droht für viele Eigentümer und Mieter (die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten) eine saftige Steuererhöhung, da die aktuellen Kaufpreise (neue Berechnungsmethode) um ein Vielfaches höher liegen als die Kaufpreise von 1964 (oder 1935). Der Eigentümerverband Haus und Grund geht im Schnitt von einer Grundsteuererhöhung um das 30-fache aus! Um dem „Immobilienbürger“ das unerfreuliche „Geschenk“ zu verpacken, werden derzeit 3 Bewertungsmodelle diskutiert:

 

 1. Bodenwertmodell:

Hier wird vorrangig der von den Gutachterauschüssen ermittelte Bodenrichtwert (durchschnittlicher Lagepreis für Grund und Boden) als Berechnungsgrundlage herangezogen.

 

2. Kostenwertmodell:

Bei diesem Modell sollen neben dem Grundstückspreis bei bebauten Immobilien auch die Herstellungskosten unter Berücksichtigung eines Abschlags für das Baualter berücksichtigt werden.

 

3. Äquivalenzmodell:

Diese Berechnungsgrundlage soll sich anstelle des Immobilienwerts (Grundstück oder Boden+Gebäude) auf die reinen Flächen (Grundstücksfläche bzw. Wohn-/Nutzfläche) konzentrieren.

 

Es wird sich zukünftig ein immens höherer Immobilienwert (Einheitswert) errechnen. Interessant wird daher die Gestaltung der von der Politik festzusetzenden Steuermesszahl und dem Hebesatz. Diese Instrumente sind nichts anderes als „Stellschrauben“, die zur Dämpfung eingesetzt werden können. Von der Politik werden die zukünftigen Profiteure und die „Mehrzahler“ der Grundsteuerreform augenblicklich ausgesiebt. Während in den Städten die Immobilienpreise in den vergangenen 5 Jahren rasant gestiegen sind, hat sich das Preisniveau in ländlichen Gebieten und strukturschwachen Regionen kaum geändert oder ist mancherorts sogar gesunken. Damit könnten „Stadt-Menschen“ mehr belastet werden, während „Land-Menschen“ wohl um eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer herumkommen. Das irgendein Eigentümer oder Mieter nach der „Reform“ weniger Grundsteuer zahlen muss, dürfte eher ein Traum bleiben als Realität werden. In jedem Fall ist mit einem hohen Aufbegehren der Eigentümer gegen die neuen Berechnungsmodelle zu rechnen, da verlässliche Immobilienwerte nicht am Schreibtisch von Finanzbeamten, sondern ausschließlich von Immobilienprofis individuell und verlässlich berechnet werden können. Auch dürften höhere Mietnebenkosten (steigende Grundsteuer) den ohnehin angespannten Mietwohnungsmarkt in den Metropolen weiter anheizen. Damit würden Mieter eindeutig zu den größten Verlieren gehören. 

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