Die Spekulationssteuer: Wie können Sie Ihr Haus ohne Verlust verkaufen?

25. 11. 2016

Wenn Sie Ihre Immobilie an den Mann bringen möchten oder müssen, ist der Gewinn - wie bei allen privaten Veräußerungsgeschäften - nach § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig

Allerdings können Sie unter Beachtung mehrerer Aspekte die Steuerzahlung legal vermeiden. Welche sind das?

Für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist, d. h.: Besitzen Sie Ihr Hab und Gut weniger als zehn Jahre, müssen Sie auf Ihren Gewinn Steuern zahlen. Umgekehrt bedeutet das: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens zehn Jahre, langt der Fiskus nicht zu. Ausgangspunkt ist dabei das Datum der Beurkundung Ihres Kaufvertrages. Dabei ist das Finanzamt peinlich genau und duldet keinen Tag früher oder später.

 

Ausnahmen bestätigen auch hier die Regel

 

Dennoch können Sie innerhalb der Spekulationsfrist ohne Besteuerung verkaufen - genau dann, wenn Sie Ihre Immobilie komplett oder zeitweise - im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren - zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 EStG).

 

Auch bei angebrochenen Kalenderjahren greift diese Regelung. So müssen Sie beispielsweise keine Spekulationssteuer entrichten, wenn Sie Ihre Immobilie - oder auch Ferien- bzw. Zweitwohnung - 2013 gekauft, ab Dezember 2015 selbst bewohnt und im Januar 2017 wieder veräußert haben.

 

Unter „eigenen Wohnzwecken“ versteht der Gesetzgeber übrigens die Nutzung Ihrer Immobilie durch Sie selbst bzw. durch Ihre Kinder - jedoch nur, solange Sie Kindergeld beziehen. Leben andere Ihrer Verwandten in Ihrem Eigentum, fallen wiederum Steuern an.

 

Wenn ich doch zahlen muss, dann in welcher Höhe?

 

Das Finanzamt berechnet den anfallenden Betrag nicht mit einem festen, sondern mit Ihrem persönlichen Steuersatz und richtet sich gleichzeitig nach dem Wertzuwachs, den Sie durch den Verkaufserlös erzielen. Im Einzelfall können bis zu 45 Prozent verlangt werden, das ist abhängig von Ihrem gesamt zu versteuernden Einkommen aus Arbeit, Kapitalanlagen etc.

 

Die genaue Berechnung

 

Zugrunde gelegt wird Ihr Verkaufserlös. Davon werden

·         Veräußerungskosten (z. B. für notwendige Malerarbeiten, Werbemaßnahmen)
und

·         Ausgaben für die Anschaffung (z. B. die Bezahlung Ihres Maklers, Notars und der Grunderwerbssteuer)

abgezogen.

 

Das ergibt Ihren zu versteuernden Gewinn, der um Ihren persönlichen Steuersatz gemindert wird.

 

War Ihre Immobilie vermietet, senken die in der Vergangenheit gegenüber dem Finanzamt geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten.

 

Sie haben Ihr Haus erfolgreich mit Gewinn verkauft?

 

Sobald ein Reingewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft mindestens 600 EUR beträgt, muss er als Gewinnsumme in der "Anlage SO" eingetragen werden. Damit stehen Sie auf der sicheren Seite. 

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