Kostenfalle Erschließungsbeiträge

19. 07. 2019

Der Immobilienkauf hat viele Tücken. Besonders ärgerlich ist es, wenn die Gemeinde völlig unerwartet Erschließungsbeiträge von Grundstückseigentümern fordert. Was bei neu erschlossenen Baugebieten auf der Hand liegen mag, ist bei seit Jahren oder Jahrzehnten ausgebauten Straßen eine echte Überraschung, die im Einzelfall mehrere 10.000 Euro betragen kann. Was sind Erschließungsbeiträge überhaupt und wann darf die Kommune solche Kosten erheben?

 

1. Erschließung / Erschließungsanlagen und Erschließungskosten

Unter Erschließung versteht man die Anbindung eines Baugebiets „gebietsbezogene Erschließung“ oder eines Grundstücks „grundstücksbezogene Erschließung“ an das öffentliche Verkehrsnetz und die Anlagen zur Ableitung von Abwasser, die Versorgung mit Wasser und Energie.

 

Unter Erschließungsanlagen sind sowohl die Anschlüsse an

Ÿ das öffentliche Straßennetz,

Ÿ die Versorgung mit Wasser (Trink- und Löschwasser),

Ÿ die Versorgung mit Elektrizität,

Ÿ die Versorgung mit Gas und Wärme und

Ÿ die Abwasserbeseitigung (Schmutz- und Oberflächenwasser)

zu verstehen. Zu den Erschließungsanlagen zählen aber auch

Ÿ die Grünanlagen und

Ÿ die Anlagen für den Immissionsschutz

 

Mit Erschließung wird die Herstellung, Erweiterung, Unterhaltung und Erneuerung der Erschließungsanlagen bezeichnet. Die hierzu erforderlichen finanziellen Aufwendungen werden demzufolge als Erschließungskosten bezeichnet. Diese Kosten werden nun z.T. wiederum durch Abgaben auf die Eigentümer der durch diese Anlagen bzw. Maßnahmen begünstigten Grundstücke umgelegt. Bundeseinheitliche Grundlage für die Erhebung solcher Kosten und Abgaben sind die §§ 127 bis 135 Baugesetzbuch (BauGB). Allerdings sind hier nur die Abgabenregelungen für die erstmalige Herstellung der Verkehrs- und sonstigen Anlagen enthalten. Das ist darin begründet, dass der Bund bezüglich der Abgabenregelung nur eine eingeschränkte Gesetzgebungskompetenz besitzt.

Die Gemeinden besitzen das vorrangige Recht zur Abgabenerhebung nach Landesrecht insbesondere für Anlagen zur Abwasserbeseitigung und zur Versorgung mit Wasser, Elektrizität, Gas und Wärme.

Somit wird also unterschieden zwischen der erstmaligen Herstellung von Verkehrsanlagen nach BauGB und der Erneuerung, Erweiterung und Verbesserung von Straßen und Wegen nach Landesrecht (Kommunalabgabengesetzte der Länder und Kommunen).

 

2. Abrechnung bei zurückliegenden Erschließungsmaßnahmen

Während Erschließungsmaßnahmen von den Kommunen zügig nach der Herstellung abgerechnet werden, kommt es immer wieder vor, dass für die erstmalige Herstellung nach BauGB von insbesondere Straßen und Wegen die Beitragspflicht erst nach Jahren oder Jahrzehnten eintritt. Bei der erstmaligen endgültigen Herstellung handelt es sich um einen Rechtsbegriff, weil er nicht darauf abstellt, ob eine Erschließungsanlage technisch funktionsfähig hergestellt war. Entscheidend ist vielmehr zusätzlich, ob die rechtlichen Voraussetzungen für das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht vorlagen. Bis zu 90 Prozent der Kosten für die Erschließung muss dann vom Grundstückeigentümer gezahlt werden. Diese werden von der Gemeinde in einem Erschließungskostenbescheid ausgewiesen und müssen innerhalb eines Monats bezahlt werden. Der Anspruch der Kommune auf die Erschießungsbeiträge wird erst mit der endgültigen Herstellung der Straße fällig. Erst mit endgültiger Herstellung beginnt die Festsetzungsverjährungsfrist von 4 Jahren zum Jahresende. Wie lange die Erschließung dauert ist unerheblich. Verwirkung oder Vertrauensschutz gibt es gegenüber diesen staatlichen Einnahmen nicht.

Beispiele für Erschließungsbeiträge für eine über 30 Jahre und 79 Jahre alte Straße:

Beispiel 1

In dem Verfahren ging es um eine Straße, die über mehrere Jahrzehnte errichtet wurde mit der Besonderheit, dass die Fahrbahndecke 1937 aufgebracht wurde. 1956 kam die Straßenbeleuchtung hinzu, 1976 der Kanal und 2009/2010 Gehwege. Erst dann erfolgte die Abrechnung der Erschließungsbeiträge. Das Verwaltungsgericht wies darauf hin, dass die erstmaligen endgültigen Herstellung erst 2010 erfolgte und die Gemeinde auch erst dann berechtigt – und verpflichtet – war die Erschließungsbeiträge geltend zu machen. Im Einzelfall waren dies bis zu 10.000 €.

Beispiel 2:

In den Jahren 1983 und 1984 wurde die Straße ausgebaut. Über 30 Jahre später forderte die Stadt Erschließungsbeiträge in Höhe von jeweils rund 3.500 Euro. Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, so die Begründung des Verwaltungsgerichts, muss ein Grundstückseigentümer klar vorhersehen können, ob er für sein Grundstück kommunale Abgaben bezahlen muss. Eine solche Vorhersehbarkeit sei nicht mehr gegeben, wenn die Stadt mehr als 30 Jahre nach der für den Grundstückseigentümer äußerlich erkennbaren vollständigen technischen Herstellung einer Straße Erschließungsbeiträge erhebt.

 

Ob und in welcher Höhe nachträgliche Erschließungskosten erhoben werden dürfen, bleibt damit dem Einzelfall überlassen. Es ist anzunehmen, dass Erschließungskosten zumindest auch 30 Jahre rückwirkend von den Gemeinden erhoben werden dürfen.  

 

3. Brandenburg schafft Straßenausbaubeiträge ab

Das nachträgliche Erschließungskosten zu Unverständnis und Existenzangst führen ist nachvollziehbar. Viele Grundstückseigentümer haben sich daher Initiativen angeschlossen, die die Abschaffung solcher Erschließungskosten fordern. Und das mit Erfolg: In Brandenburg werden mit Beschluss des Landestages die Straßenausbaubeiträge mit Wirkung zum 1. Januar 2019 wegfallen. Allerdings besteht für Baumaßnahmen, die am 31. Dezember 2018 abgeschlossen wurden, noch Beitragspflicht. Die Erhebung von Erschließungskosten für die erstmalige Herstellung von Straßen bleibt hiervon unberührt. In Berlin wurde das Straßenausbaubeitragsgesetz 2018 abgeschafft. Damit bestehen für Berlin und Brandenburg keine nachträglichen Straßenausbaubeträge mehr.

Käufern von Immobilien wird empfohlen zu prüfen, ob ggf. Erschließungskosten rückwirkend für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen für das Grundstück anfallen. Dies kann über einen Erschließungskostenbescheid erfolgen, den die Gemeinde (Bauamt oder Tiefbauamt) auf Antrag gebührenpflichtig ausstellt.

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