Oft vergessen: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

21. 03. 2019

Wer eine Immobilie kauft, sollte neben dem Kaufpreis unbedingt die einmaligen und wiederkehrenden Nebenkosten beachten. Diese unterscheiden sich z.T. deutlich je nach Bundesland und betragen i.d.R. zwischen 5,0 % bis 15,0 % vom Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten reduzieren das Eigenkapital, weil sie meist nicht finanzierbar sind.  

 

1. Grunderwerbsteuer

 Nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wird bei jedem Erwerbsvorgang Grunderwerbsteuer fällig. Nach § 11 GrEStG beträgt der Regelsteuersatz 3,5 % vom Kaufpreis. Allerdings können die Bundesländer hiervon abweichen, wovon bis auf Bayern und Sachsen seit 2009 alle anderen Landesregierungen gebrauch gemacht haben. Das Grunderwerbsteueraufkommen lag 2018 rekordverdächtig bei rd. 14 Milliarden Euro. Zum Vergleich: 2010 betrugen die Steuereinnahmen durch Immobilientransaktionen „nur“ rd. 4,5 Milliarden Euro. Das bedeutet eine Verdreifachung der Steuerlast für Immobilienkäufer. Der Spitzensteuersatz beträgt aktuell 6,5 % und wird u.a. in Brandenburg erhoben. In Berlin müssen Neueigentümer 6,0 % an das Finanzamt zahlen.

Notare sind verpflichtet, eine Kopie des Kaufvertrages an das zuständige Finanzamts zu senden, welches dem Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid ausstellt. Die Steuerlast ist binnen eines Monats an das Finanzamt zu zahlen. Um die Steuer einzutreiben hat der Staat eine besondere Befugnis. Eine Eigentumsumschreibung kann erst erfolgen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Dies wird durch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt dokumentiert.

Rechenbeispiel: In Brandenburg (Berliner Umland ohne Potsdam) betrugt der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus 2018 rd. 320.000 €. Der Käufer hat somit 20.800 € Grunderwerbsteuer zu zahlen.

 

2. Notarkosten

Die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages ist in Deutschland gesetzlich in § 311b BGB vorgeschrieben. Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen, informiert sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstellt darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages. Erst wenn alle Beteiligten den Kaufvertragsentwurf verstanden haben und sich einig sind wird ein Beurkundungstermin anberaumt wo der gesamte Kaufvertrag vom Notar vorgelesen wird.

Der Notar ist nach § 17 Abs. 1 Satz 1 Bundesnotarordnung verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben, die sich im Wesentlichen nach der Kaufpreishöhe richten. Die Notarkosten betragen i.d.R. 1,0 % bis 1,5 % von der Kaufpreishöhe. Neben der Beurkundung des Kaufvertrages muss auch das Darlehen der finanzierenden Bank notariell beglaubigt werden. Dazu wird eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs bestellt. Es ist ratsam, die Grundschuldbestellungsurkunde von der Bank gleich am Tag des Kaufvertrages mit beurkunden zu lassen, damit nicht weitere Kosten durch einen zusätzlichen Termin anfallen. Außerdem können weitere Notarkosten anfallen, wenn ausnahmsweise der Kaufpreis über ein Notaranderkonto (Treuhandkonto) abgewickelt werden soll.

 

Rechenbeispiel: In Brandenburg (Berliner Umland ohne Potsdam) betrugt der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus 2018 rd. 320.000 €. Der Käufer hat somit rd. 3.200 € Notarkosten zu zahlen.

 

3. Kosten beim Amtsgericht

Die Amtsgerichte führen das Grundbuch. Beim Immobilienkauf muss das Grundbuch geändert werden (Eigentumswechsel, Eintragung des neuen  Kredits des Käufers, Löschung eines eventuellen alten Kredits des Verkäufers). Die Grundbuchänderung verursacht Kosten,  die durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind. Die Gebühren richten sich auch hier nach dem Kaufpreis und betragen ca. 0,5 % von der Kaufpreishöhe.

Rechenbeispiel: In Brandenburg (Berliner Umland ohne Potsdam) betrugt der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus 2018 rd. 320.000 €. Der Käufer hat somit rd. 1.600 € Notarkosten zu zahlen.

 

4. Maklerprovision

Ein Immobilienmakler ist nach §652 BGB berechtigt eine Maklergebühr für seine Leistungen zu verlangen, wenn er einen Kaufvertrag nachgewiesen und/oder vermittelt hat. Dabei ist der Makler als Vermittler sowohl für den Eigentümer als auch für den Käufer tätig. Er sorgt mit seiner Fachkompetenz, seiner Erfahrung und seinem Verhandlungsgeschick für ausbalancierte Vertragsverhältnisse. Anders als bei den übrigen Kauferwerbsnebenkosten ist die Höhe der Maklerprovision nicht gesetzlich vorgeschrieben. Vielmehr haben sich im Laufe der Jahrzehnte ortsübliche Provisionssätze herausgebildet. Auch wer die Maklerprovision trägt, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. In jedem Fall muss der Immobilienmakler in seinem Angebot (Exposé) genau fixieren, wer provisionspflichtig ist und in welcher Höhe die Courtage anfällt. In Berlin und Brandenburg trägt traditioneller Weise der Käufer alleinig die Maklerprovision in Höhe von 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises. Sowohl Verkäufer als auch Käufer können den Makler beauftragen. Anders als bei der Vermietung gilt beim Immobilienkauf nicht das sogenannte „Bestellerprinzip“.

Rechenbeispiel: Bei einem durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Brandenburg von rd. 320.000 € beträgt für den Käufer die Maklerprovision rd. 22.800 € Notarkosten.

 

Fazit:

Die Grunderwerbsnebenkosten sind nicht zu unterschätzen und sollten im Vorfeld bedacht werden. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus in Brandenburg betragen die einmaligen Kaufnebenkosten:

Grunderwerbsteuer      = 20.800 €

Notarkosten                     = 3.200 €

Gerichtskosten                                = 1.600 €

Maklerprovision              = 22.800 €

insgesamt                          = 48.800 € (15,3 % vom Kaufpreis)

 

Zudem hat der Neueigentümer vierteljährlich die Grundsteuer von rd. 230 € zu entrichten. Ggf. müssen noch Renovierungs-und/oder Modernisierungskosten kalkuliert werden.

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