Was ist eigentlich ein Bodenrichtwert?

10. 12. 2019

In nahezu allen Bundesländern sind Bodenrichtwerte meist kostenlos im Internet über die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) erhältlich. Angezeigt wird auf einer grobstrukturierten Katasterkarte ein relativer Bodenwert in Euro pro Quadratmeter Grundstücksgröße, sowie die ihm zugeordneten Grundstücksmerkmale. Dieser Wert wird weit überwiegend einfach mit der Grundstücksfläche des zu bewertenden Grundstücks multipliziert, um den Bodenwert zu errechnen. Doch das ist in 99 % aller Fälle ein Fehler der schnell mehrere tausende bis zehntausende Euro ausmachen kann! Lesen Sie hier, wie der Bodenwert ausgehend vom Bodenrichtwert richtig ermittelt wird.   

 

1. Die gesetzliche Legaldefinition im § 196 Baugesetzbuch (BauGB)

In Absatz 1 ist der Bodenrichtwert definiert: „Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn
nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. (...)“

 

2. Interpretation der Bodenrichtwertdefinition

Bodenrichtwerte sind demnach durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Sie werden für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten weitgehend übereinstimmen, eine im Wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufweisen. Bodenrichtwerte stellen also auf typische Verhältnisse einzelner Gebiete (Bodenrichtwertzonen) ab. Demzufolge ist die Formel „Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert“ nicht korrekt. Zum einen ist der Bodenrichtwert immer auf den 31.12. oder 01.01. eines Jahres bezogen und zum anderen müssen die durchschnittlichen Eigenschaften mit dem zu bewertenden Grundstück verglichen werden. Bei unterschiedlichen Wertmerkmalen müssen Anpassungen in Form von Zu-/Abschlägen vorgenommen werden. Bodenrichtwerte berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke. Dies gilt insbesondere für deutlich abweichende Verkehrs- bzw. Geschäftslagen, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksform, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, mit dem Grundstück verbundene werterhöhende Rechte oder wertmindernde Belastungen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen somit auch nicht Altlasten und Bodenbelastungen.

 

3. Nicht jeder Bodenrichtwert ist geeignet

Bodenrichtwerte sind nur geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung:

·         von Lage und Entwicklungszustand gegliedert sind und

·         nach Art und Maß der baulichen Nutzung,

·         des abgabenrechtlichen Zustands und

·         der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt  (Grundstücksgröße, -tiefe oder –breite)

ausreichend bestimmt sind und diese Merkmale hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 3 Immobilienwertermittlungsverordnung-ImmoWertV).

Bodenrichtwerte, die die o.g. Anforderungen nicht erfüllen, sind grundsätzlich als Grundlage für die Bodenwertermittlung ungeeignet. Fehlen also Grundstücksdefinitionen (Beschreibung des Durchschnittsgrundstücks) wird es problematisch. In solchen Fällen können nur Immobilienmarktspezialisten den korrekten Bodenwert im Einzelfall feststellen. Fehlende Angaben müssen sachverständig unterlegt werden. Wird bspw. vom Gutachterausschuss nicht die vorherrschende Grundstücksgestalt (Grundstücksgröße) bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken definiert, muss diese anhand der örtlichen Verhältnisse vom Sachverständigen oder kompetenten Immobilienmakler unter Zuhilfenahme der Katasterkarte und seiner örtlichen Kenntnisse ergänzt werden. Dies ist darin begründet, dass ein Preisvergleich nur möglich ist, wenn die wesentlichen Vergleichsmerkmale bekannt sind. Die Recherche ist sehr zeitaufwendig und muss mit größter Sorgfalt erfolgen. Bewertungslaien sind hierzu nicht in der Lage.

 

4. Praxisbeispiel – Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die Grundstückseigenschaften des Bewertungsgrundstücks

Stellen wir uns vor, wir haben ein Grundstück mit einer Fläche von 600 m² zu bewerten. Außerdem ist das Baugrundstück günstig nach Süden orientiert, was in dem Gebiet eher selten der Fall ist. Die gebietstypische Grundstücksfläche beträgt 800 m2. Alle anderen Eigenschaften entsprechen dem Durchschnitt (Bodenrichtwertgrundstück). Der Eigentümer möchte veräußern und kalkuliert: 220 €/m² (Bodenrichtwert) x 600 m² = 132.000 €. Der erfahrene Marktexperte geht hingegen bei der Bewertung wie folgt vor: Er überlegt, wie sich die Abweichungen der Eigenschaften zwischen Richtwert- und Bewertungsgrundstück auswirken:

Bodenrichtwert:                                             220 €/m²

Anpassung Fläche                                          x 1,02 (Zuschlag  2 %)

Anpassung Himmelsrichtung:                         x 1,05 (Zuschlag = 5 %)

individueller relativer Bodenwert:                    ≈ 236 €/m²

Grundstücksfläche:                                         x 600 m²  

individueller Bodenwert:                                 = 142.000 €

 

Ohne fachkundige Beratung hätte der Eigentümer rd. 10.000 € verloren. Daher sollten Bodenwerte immer von einem Immobilienexperten durchgeführt werden.

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