Der Überbau: Konfliktpotenzial mit dem Nachbarn

1. Grundsätzliches

Die Bezeichnung Überbau gilt nur für einheitliche Bauwerke, die fest mit dem Erdboden verbunden, allseitig durch Wände und Dach verschlossen sind und den Eintritt von Menschen ermöglichen. Zäune, Mauern oder leicht versetzbare Gebäude wie Gartenhäuser fallen nicht darunter.

Der Eigentümer eines Grundstücks, welches zwar rechtswidrig, aber nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich überbaut worden ist, hat den Überbau zu dulden, sofern er dem nicht rechtzeitig widersprochen hat (§ 912 BGB). Wird ein Überbau festgestellt, ist der Eigentümer des überbauten Grundstücks durch eine Geldrente zu entschädigen oder er kann vom Verursacher des Überbaus den Kauf der betroffenen Grundstücksfläche verlangen.

Da in der Regel nicht davon auszugehen ist, dass der Eigentümer des begünstigten Grundstücks den Vorteil, den er durch den Überbau erlangt, in absehbarer Zeit aufgeben wird, ist im Falle einer Verrentung von einer Zeitrente auszugehen, deren Dauer unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer einzuschätzen ist.

Gesetzliche Grundlage sind die §§ 912 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), insbesondere die §§ 912 und 913, die im nachfolgenden vorgestellt werden.

2. § 912 BGB: Der entschuldbare Überbau

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstückes bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Auf den zweiten Absatz ist besonders zu achten. Logischerweise soll der überbaute Nachbar entschädigt werden. Das Problem ist, dass er nicht angemessen entschädigt wird, da der Feststellungszeitpunkt für die Entschädigungsrente der Zeitpunkt des Überbaus ist. In vielen Fällen in der Praxis trifft man „historische“ Überbauten an. Die Konsequenz ist, dass die Rente mit dem Bodenwertniveau von vor Jahren oder sogar Jahrzehnten angesetzt wird. Dieser Nachteil des Entschädigungsberechtigten wird durch prosperierende Immobilienmärkte, so wie in den vergangenen Jahren, noch verschärft.

3. § 913 BGB: Überbaurente

(1) Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstückes von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstückes zu entrichten.

(2) Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten.

Es dürfen jedoch Ausnahmen gemacht werden, wenn die Anforderungen

· wegen schwieriger Geländeverhältnisse, 


· wegen des Einbaus eines sonst nicht erforderlichen Aufzugs oder 


· wegen ungünstiger vorhandener Bebauung 


nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand erfüllt werden können.

4. Zusammenfassung

Beim Überbau handelt es sich um ein gesetzliches Schuldverhältnis. Die Vorschriften zum Überbau (§§ 912 – 916 BGB) gelten grundsätzlich nur für den rechtswidrigen, aber entschuldbaren Überbau. Das setzt voraus, dass der Eigentümer ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat. In diesem Fall hat der Nachbar den Überbau zu dulden; es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Ist der Überbau zu dulden, bleibt der überbaute Gebäudeteil wesentlicher Bestandteil des Stammgrundstücks. Im anderen Fall – der Überbau war nicht entschuldbar – wird der überbaute Gebäudeteil an der Grundstücksgrenze real geteilt (BGH, Urteil vom 30.04.1958 – V ZR 215/56).

Die Rente geht allen Rechten an dem belasteten Grundstück, auch den älteren, vor und erlischt mit der Beseitigung des Überbaus. Die Rente wird grundsätzlich nicht in das Grundbuch eingetragen.

Werden bei der Erstellung von Gebäuden widerrechtlich lediglich Abstandsflächen der Nachbargrundstücke in Anspruch genommen (d. h. die Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück selbst wird nicht überbaut), so wird dies als „Quasi-Überbau“ bezeichnet.

Wird der Überbau erst nach längerer Zeit entdeckt, so kann der Rentenanspruch auch für die vor der Entdeckung liegende Zeit geltend gemacht werden, soweit nicht die einzelne Rente schon nach § 195 BGB verjährt ist. Die Verjährungszeit beginnt nach 3 Jahren.

Die charakteristischen Rechtswirkungen des rechtswidrigen unentschuldbaren Überbaus sind:

Ÿ Der Rückbau kann verlangt werden (§ 1004 BGB).

Ÿ An der Eigentumsgrenze wird der Überbau vertikal geteilt (§§ 93 und 94 BGB).

Demgegenüber ist der rechtswidrige entschuldbare Überbau (§§ 912 – 916 BGB) zu dulden:

Ÿ Es besteht kein Anspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung der Zustandsstörung wegen der gesetzlichen Duldungsverpflichtung nach § 912 BGB (vgl. § 1004 Abs. 2 BGB).

Ÿ Der § 94 BGB wird durchbrochen, da der überbaute Gebäudeteil wesentlicher Bestandteil des Stammgrundstücks bleibt.

Ÿ Dem Eigentümer des überbauten Grundstücks steht gemäß § 915 BGB ein gesetzlicher Anspruch auf Übernahme des überbauten Grundstücksteils durch den Überbauenden zu (BGH, Urteil vom 04.04.1986 – V ZR 17/85).

Beim rechtmäßigen vertraglichen Überbau entstehen die folgenden Rechtswirkungen:

Ÿ Es besteht kein Anspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB, da eine vertragliche Pflicht zur Duldung nach § 1004 Abs. 2 BGB vereinbart wurde.

Ÿ Der § 94 BGB wird durchbrochen, außer eine andere vertragliche Regelung (z. B. Eigentum wird an der Grenze geteilt) wurde getroffen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2001 – 9 U 178/00).

Ÿ Da beim vertraglichen Überbau kein gesetzlicher Anspruch auf Überbaurente besteht, muss der Anspruch vereinbart werden (vgl. BGH, Urteile vom 22.05.1981 – V ZR 102/80 und 16.01.2004 – V ZR 243/03)