Die Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

1. Das besondere Eigentumsrecht

Beim Wohnungseigentum erwerben Sie kein Grundstück. Es handelt sich bei dieser Eigentumsart um ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht. Ein grundstücksgleiches Recht ist ein Recht, das wie das Eigentumsrecht an einem Grundstück das Recht gewährt, das Grundstück wie ein Eigentümer zu nutzen. Daher ist das Wohnungseigentum auch ein dingliches Recht und wird wie ein Grundstück behandelt. Der Eigentümer kann also alle Handlungen wie bei einem Grundstück vornehmen: verkaufen, vermieten, beleihen, vererben. Die Bezeichnung rührt daher, dass auf dieses Recht die für Grundstücke geltenden Vorschriften (u.a. §§ 873 ff BGB) anzuwenden sind. Einschränkungen oder Abweichungen zum normalen Grundstückseigentum ergeben sich aus der Eigenart des grundstücksgleichen Rechts. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur Eigentum an den zur Wohnung gehörenden Räumen (Sondereigentum), sondern gleichzeitig auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück (Gemeinschaftseigentum), auf dem das Gebäude steht.

2. Die Begründung von Wohnungseigentum

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung (Teilungsvertrag) von Sondereigentum (mehrere Miteigentümer eines Objekts (z.B. Erbengemeinschaft) teilen eine Immobilie in Wohnungseigentum auf) oder durch Teilung (z.B. Alleineigentümer eines Mehrfamilienhauses erklärt beim Notar und gegenüber dem Grundbuchamt, dass er sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen (Teilungserklärung) möchte) begründet. Die Begründung setzt voraus, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (Abgeschlossenheitsbescheinigung). Abgeschlossen bedeutet, dass eine Sondereigentumseinheit von anderen Einheiten durch Wände und Decken abgetrennt ist, einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum hat und über das Treppenhaus oder vom Freien betreten werden kann.

3. Spezifische Begriffe und allgemeine Grundsätze

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht die Bestellung eines Hausverwalters vor, der erstmalig für die Dauer von 5 Jahren und anschließend für jeweils 3 weitere Jahre von der Gemeinschaft gewählt werden kann. Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

die Aufstellung einer Hausordnung
die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung
die Aufstellung eines Wirtschaftsplans
die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
Jährlich beruft der Verwalter eine Eigentümerversammlung ein. Auf dieser Versammlung können Maßnahmen (u.a. Instandsetzungen) beschlossen werden. Zudem wird der jährliche Wirtschaftsplan über die Höhe des monatlichen Hausgeldes sowie die Hausgeldabrechnung des Vorjahres beschlossen.

Für zukünftig erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen soll eine angemessene Instandhaltungsrückstellung gebildet werden. Neben den Betriebskosten (und Verwaltungskosten) zahlen Wohnungseigentümer mit dem Hausgeld auch einen Anteil für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Darüber hinaus können einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Sie berechtigen den jeweils Begünstigten, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums allein, d.h. unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen (z. B. Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche oder einem Pkw-Stellplatz)

4. Auf was Sie beim Kauf besonders achten müssen

Neben den üblichen Immobiliendokumenten sollten Käufer einer Eigentumswohnung vor dem Kauf die Teilungserklärung inkl. Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen sowie die Versammlungsprotokolle einsehen, um sich über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu informieren.

Auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage sollten Käufer besonders achten. Ist die Rücklage im Verhältnis zu dem Bauzustand der Immobilie zu gering, sind Sonderumlagen (Zuzahlungen für beschlossene Instandsetzungen) zu erwarten. Auch nachträgliche Veränderungen am Gebäude sind schwer umsetzbar, da hierzu alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. Besonders Streitbehangen können der Einbau von Fahrstühlen oder das Anbringen von Balkonen etc. sein.