Die vielfältigen Arten von Grunddienstbarkeiten

1. Die gesetzliche Regelung der Grunddienstbarkeiten

Die Legaldefinition der Grunddienstbarkeit ergibt sich aus § 1018 BGB: „Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt.“

Hieraus ergibt sich, dass bei Vorliegen einer Grunddienstbarkeit immer mindestens zwei Grundstücke betroffen sind:
1. Das „dienende“ Grundstück (von der Grunddienstbarkeit belastet)

2. Das „herrschende“ Grundstück (von der Grunddienstbarkeit begünstigt)

Während beim „dienenden“ Grundstück die Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs als Belastung verzeichnet ist, findet sich ggf. beim „herrschenden“ Grundstück der begünstigende Hinweis im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs. Allerdings gibt es keine gesetzliche Pflicht zur Eintragung einer begünstigenden Grunddienstbarkeit. Eine solche Eintragung nennt man „Herrschvermerk“. Findet sich im Grundbuch kein diesbezüglicher Hinweis ist es ratsam, dass Grundbuch des dienenden (belasteten) Grundstücks zusätzlich einzusehen.

2. Die wesentlichen Arten von Grunddienstbarkeiten

a) Festlegung einer Zweckbestimmung von Teilen des dienenden Grundstücks für den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks (Benutzungsdienstbarkeit):

· Geh-, Fahr- und Leitungsrecht

· Stellplatzgrunddienstbarkeit

b) Recht zur Ausbeutung von Bodenbestandteilen des dienenden Grundstücks (Ausschlussdienstbarkeit):

· Abbaurecht

c) Beschränkungen der Bebauung bzw. Nutzungsbeschränkungen (Unterlassungsdienstbarkeit):

· Werbeverbot

· Aussichtsrecht

· Wärme- und Energiebezugsdienstbarkeit

Grunddienstbarkeiten sind individuell gestaltet und weisen eine große Bandbreite auf. Daher ist auch deren Einfluss auf die Kaufpreishöhe niemals pauschal berechenbar.

3. Der Inhalt von Grunddienstbarkeiten

Aus der grundbuchlichen Eintragung einer Grunddienstbarkeit geht nicht der Inhalt und Umfang der Beschränkung oder Begünstigung hervor. Das Grundbuch ist lediglich eine Zusammenfassung der Grundakte. Hierin findet sich auch der Vertrag (Eintragungsbewilligung) der Grunddienstbarkeit. Grundsätzliche Inhalte können sein:

· Duldung der Benutzung in einzelnen Beziehungen (Benutzung, die der Eigentümer sonst versagen dürfte).

· Unterlassung gewisser tatsächlicher Handlungen (Handlungen, die der Eigentümer kraft seines Eigentums sonst vornehmen dürfte).

· Ausschluss der Rechtsausübung (z.B. Verzicht auf Entschädigung für eine rechtsgeschäftliche Duldungspflicht).

Bei der Bemessung der Auswirkungen von Grunddienstbarkeiten auf die Kaufpreishöhe sind ggf. u.a. zu berücksichtigen:

· die jeweilige Änderung der Nutzungsmöglichkeit des herrschenden bzw. des dienenden Grundstücks

· die eingetretene Lageverbesserung des herrschenden Grundstücks

· die eingetretenen Wertminderungen des dienenden Grundstücks

Um die Komplexität im Umgang mit Grunddienstbarkeiten zu verdeutlichen, werden nachfolgend konkrete Fragestellungen am Beispiel eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts für ein belastetes Grundstück aufgeführt:

· Welche Fläche ist vom Wegerecht betroffen?

· Wird die Bebauungs-/Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt?

· Welche Kosten werden eingespart? Entstehen zusätzliche Kosten?

· Fallen zusätzliche Kosten für Einzäunung, Tore, etc. an?

· Entstehen Belästigungen durch Lärm, Abgase, Staub etc.?

· Folgen Ertragsverluste?

· Wird als Ausgleich eine Rente gezahlt? Oder gab eine einmalige Ausgleichszahlung?

· Wer trägt die Kosten der Instandhaltung der Fläche?

Liegt eine Grunddienstbarkeit vor, sollten die Vor- und Nachteile objektiv abgewogen werden. Es empfiehlt sich, einen Immobilienexperten heranzuziehen, der die Auswirkungen auf das Grundstück fachgerecht benennen