Verbraucherschutz und Widerufsrecht bei Maklerverträgen

1. Verbraucherschutz in der EU und in Deutschland

Als Verbraucher schließen wir ständig Verträge. Die allermeisten davon mündlich. Oder haben Sie schon einmal einen Kaufvertrag beim Brötchenkauf unterzeichnet? Das sind alltägliche Vorgänge, wo wir ohne AGB und Vertrag auskommen. Jeder von uns kennt aber die unangemeldeten Vertreter, die plötzlich vor der Wohnungstür stehen. Oder die Verkäufer auf der Straße oder anderen öffentlichen Plätzen wie Bahnhof oder Flughafen. Hier werden viele Verbraucher überrumpelt und schließen unbedacht einen Vertrag ab. Vielleicht sogar eine Leistung mit langer Laufzeit wie bei einem Zeitungsabonnement. Sie kaufen dann vielleicht Waren oder schließen Verträge, die Sie nach nochmaligem Überlegen eigentlich gar nicht brauchen oder möchten. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern auch teuer. Um nicht in Kosten- oder Abofallen zu tappen, sind am 13. Juni 2014 in den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union, auch in Deutschland, die Gesetze zur Umsetzung der europäischen Verbraucherrechterichtlinie in Kraft getreten. Der Gesetzgeber zielt hierbei auf unseriöse Anbieter ab, die Menschen Produkte oder Dienstleistungen verkaufen die sie weder wollen noch benötigen. In der Verbraucherrechterichtlinie (2011/83/EU) werden zahlreiche Branchen und Produkte genannt, wo ein für Verbraucher unerwarteter Vertrag zustande kommen kann. Nach dem Willen der EU gilt dies aber auch für Maklerverträge, die mit Verbrauchern im Fernabsatz (E-Mail, Fax, Telefon, Internet etc.) oder außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen werden.

Daher muss zunächst die Frage beantwortet werden, wo ein Verbraucher als Immobiliensuchender überhaupt einen Maklervertrag eingeht und warum. Schließlich möchte der Interessent „nur“ ein Exposé. Auch wenn der Interessent sich erst einmal unverbindlich informieren will, schließt er bereits einen Maklervertrag, wenn er die Leistung des Maklers (Informationen, Exposé, Besichtigung etc.) in Anspruch nehmen will und die Provisionspflicht bei Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages informiert wurde. Ein Maklervertrag kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) bereits zustande, wenn Sie sich bloß über das Objekt informieren wollen, Sie von der Provisionspflicht wissen und die Dienste (Besichtigung, Exposé etc.) des Maklers in Anspruch nehmen wollen (BGH, Urt. V. 3.5.12 – III 62/11).

So wie beim Brötchenkauf wird der Maklervertrag mit Kaufinteressenten in der Praxis weit überwiegend stillschweigend abgeschlossen. Meldet sich ein Verbraucher auf ein gewerbliches und für den Verbraucher erkennbares, provisionspflichtiges Immobilienangebot, muss Kraft Gesetz ein Maklervertrag geschlossen werden.

2. Die Bedeutung des Widerrufsverzichts und deren Konsequenz

Der Verbraucher hat gem. § 355 BGB ein Widerrufsrecht bei einem Fernabsatzvertrag oder bei einem Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (§ 312b BGB). Damit ist die überwiegende Anzahl der Maklerverträge mit Eigentümern und Interessenten betroffen, weil diese eben via Internet oder Telefon bzw. beim Immobilieneigentümer in seinem Objekt getroffen werden. Dies ist der einzige Grund, warum der Makler über das Verbraucherschutzrecht (Widerruf) und die Folgen belehren muss.

Wichtig zu wissen ist, dass Sie keine weiteren Verpflichtungen eingehen, wenn Sie dem Makler den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen. Informationsbereitstellung, Fragen beantworten oder Besichtigungen können nicht abgerechnet werden. Wenn Sie sich die Immobilie also zunächst nur ansehen wollen, dann ist dies weiterhin unverbindlich und völlig kostenfrei. Sie als Interessent/Verbraucher haben das Recht, den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Sollten Sie nach Erhalt des Exposés, nach der Besichtigung oder im weiteren Verlauf der Verhandlungen letztlich kein Interesse an dem Objekt haben, müssen Sie nichts weiter unternehmen, also auch nicht widerrufen. Der Makler wird Ihnen keine Rechnung stellen. Im Falle eines Widerrufs werden Sie womöglich zukünftig von diesem Makler keine Angebote mehr erhalten und so vielleicht Ihre Wunschimmobilie nicht bekommen.

Nach Kenntnisnahme der gesetzlichen Widerufsbelehrung gilt eine 14-tägige Frist. Das bedeutet, dass der Immobiliensuchende innerhalb von 14 Tagen vom Maklervertrag ohne Angabe von Gründen zurücktreten kann. Das wiederum konterkariert die Leistungen des Maklers bzw. könnten nun unseriöse Kaufinteressierte die Maklertätigkeit umgehen. Dem Makler und Interessenten bleiben daher nur 2 Möglichkeiten:

a. der Immobiliensuchende gibt seine ausdrückliche Zustimmung zur Verkürzung der Widerrufsfrist (Aufforderung sofort tätig zu werden) und zum sofortigen Beginn der Ausführung der Dienstleistung in Kenntnis davon, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler verliert und der Makler die Dienstleistung vollständig erbracht hat oder

b. Makler und Immobiliensuchende müssen 14 Tage warten (Ende der Widerrufsfrist), bis der Makler tätig (Exposé versenden, Besichtigungen vereinbaren etc.) kann.

Im Falle von a) nutzen die Makler die Muster-Widerrufsbelehrung der EU. Der Wortlaut der Widerrufsbelehrung geht auf das Gesetz zurück (BGBl. Teil I 2013 Nr. 58, S. 3642). Der Makler hat hierauf keinen Einfluss. Auch die optionalen Erklärungen zum Wertersatz und zum vorzeitigen Erlöschen orientieren sich eng am Gesetzeswortlaut des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 356 Abs. 4, 357 Abs. 8 BGB).

Aus mehreren Gründen ist diese Verbraucherschutzregelung in der „Immobilienpraxis“ hinderlich:

a) Interessenten wissen was sie suchen. Sie gehen pro aktiv auf den Makler zu und wünschen mehr Objektinformationen. Ihnen ist klar, dass bei Maklerangeboten eine Käuferprovision im Falle des Ankaufs besteht.

b) Die Bestätigung über den Widerruf belehrt worden zu sein und der Verzicht auf das Widerrufsrecht sind das übliche Prozedere. Daher ist der Vorgang für viele Immobiliensuchende ärgerlich, da diese schnell und einfach an mehr Immobilieninformationen über das Objekt gelangen möchten.

c) Ein Immobiliensuchender geht kein Risiko bei Abschluss seines Maklervertrages ein. Ein Immobilienmakler darf nur eine Provision verlangen, wenn der Interessent auch tatsächlich die Immobilie kauft. Andernfalls passiert auch nichts. Das ist der wesentliche Unterschied zu unangemeldeten Vertretern und Aboverträgen aus dem Internet!

3. Tipps zur stressfreien Immobiliensuche ohne Bürokratieaufwand

Wie aufgezeigt, werden Immobilienmakler nicht explizit in der Verbraucherrechterichtlinie genannt. Einzig wegen den Globalformulierungen im Gesetz „Fernabsatzverträge“ und „Verträge außerhalb der Geschäftsräume“ muss auch der Makler die Verbraucherschutzregelungen beachten. Daraus ergibt sich, dass es keiner Belehrung und damit auch keinen Verzicht auf das Widerrufsrecht bedarf, wenn der Maklervertrag

a) in den Geschäftsräumen des Makler geschlossen wird oder

b) schriftlich (postalisch) vereinbart wird

Daher ist zu empfehlen, sich als Immobiliensuchender für einen Makler zu entscheiden, so wie es auch Eigentümer tun. Dann wäre das lästige Formularwesen nur einmal zu vollziehen oder noch besser, es findet ein persönliches Gespräch im Büro des Maklers statt, wo ein schriftliches Gesuch des Interessenten aufgenommen wird. Damit ersparen sich Verbraucher den Stress, bei jedem Immobilienangebot erneut den Widerrufsprozess zu wiederholen. Außerdem sparen Interessenten viel Zeit, da die Immobiliensuche ausschließlich der Makler übernimmt. Er kann als Profi im Vorfeld aussortieren und nur die wirklich passenden und auch interessanten Angebote präsentieren.

4. Zusammenfassung

Die Verbraucherrechterichtlinie stärkt in vielen Bereichen die Position des Verbrauchers und schützt ihn vor unliebsamen Verträgen, die spontan zwischen Tür und Angel geschlossen wurden. Die Kehrseite der Medaille ist ein hoher bürokratischer Aufwand und ein enormer Zeitverlust in Bereichen, wo der Verbraucher keinen Schutz benötigt und auch keinen Schutz fordert. Dies ist z.B. bei der Immobiliensuche der Fall. Missverständnisse und Skepsis überschatten schnell die Immobiliensuche. Damit Sie beruhigt und mit Freude nach Immobilien Ausschau halten können, hier die wichtigsten Punkte aus dem Widerrufsrecht in der Gesamtschau:

· Ein Maklervertrag kommt nach der Rechtsprechung des BGH bereits zustande, wenn Sie sich bloß über das Objekt informieren wollen.

· Der Makler ist deshalb schon bei Kontaktaufnahme verpflichtet, Sie über Ihr Widerrufsrecht zu informieren. Sie als Interessent haben das Recht, den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Das Informieren erfolgt mit den Mustervorlagen der EU. Sie gehen keine weiteren Verpflichtungen ein, wenn Sie dem Makler den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen.

· Mit Ihrem Einverständnis zur Verkürzung der Widerrufsfrist (von 14-tägiger Frist auf sofort) kann der Makler Ihnen auch sofort die gewünschten Informationen oder einen Besichtigungstermin anbieten. Andernfalls wird der Makler dies erst nach 14 tagen tun. Alle Maklerleistungen wie Fragen beantworten, Unterlagen zur Verfügung stellen, Besichtigungen organisieren und durchführen etc. sind für Sie kostenlos!

Eine Provisionspflicht besteht nur dann, wenn der Makler Ihnen die Immobilie vermittelt hat und Sie einen notariellen Kaufvertrag schließen.