Welche Konsequenz hat eine Baulast?

Was genau sind Baulasten?

Eine Baulast stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde dar, bestimmte Handlungen auszuführen, zu unterlassen oder zu tolerieren, die das Grundstück betreffen. Die Baulast ist eine Vorgabe, welche für die Nutzung einer Immobilie oder für die Bebauung eines Grundstücks gelten kann. Baulasten kommen immer dann zum Einsatz, wenn Immobilien den gesetzlichen Vorgaben nicht entsprechen. Eine Baulast beseitigt rechtliche Hürden für die Bebauung von Grundstücken und dient dem Nutzen einer dritten Partei.

Baulasten sind in den Landesbauordnungen geregelt. Sie sichern die Einhaltung öffentlichen Baurechts und enthalten eine öffentliche Baubeschränkung, um insbesondere die Bebaubarkeit anderer Grundstücke zu ermöglichen bzw. zu erleichtern. Baulasten werden in einem öffentlichen Register, dem Baulastenverzeichnis, bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. Sie werden erst mit Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. Mit Bewilligung der Baulast übernimmt der Eigentümer für das belastete Grundstück (freiwillig) eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Obwohl die Baulast freiwillig begründet wurde, kann sie nur aufgrund eines Verzichts der Baubehörde wieder aufgehoben werden.

Wie entstehen Baulasten?

Eine Baulast kann entstehen, wenn ein öffentlich-rechtliches Interesse an einem Grundstück besteht, das entweder von der Baubehörde oder einem Nachbarn eines angrenzenden Grundstücks ausgehen kann. Ein rein privates Interesse reicht nicht aus, um eine Baulast zu begründen. Damit eine Baulast rechtskräftig wird, müssen alle beteiligten Parteien zustimmen.

Nach der Eintragung der Baulast wird sie verbindlich und gilt auch für alle zukünftigen Eigentümer des betroffenen Grundstücks. Das bedeutet, dass die Baulast bestehen bleibt, auch wenn das Haus verkauft oder vererbt wird.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass eine Baulast an sich keine privatrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Grundstücksbesitzern ist, die von der Baulast profitieren oder Verpflichtungen daraus haben. Gegenseitige Rechte und Pflichten sollten daher schriftlich festgehalten und der Baulast beigefügt werden.

Welche Arten von Baulasten gibt es?

Es existieren verschiedene Arten von Baulasten, die bei einem Grundstück oder einer Immobilie auftreten können:

Abstandsflächenbaulast: Diese verpflichtet die Eigentümer, einen Mindestabstand von 3 Metern zur benachbarten Immobilie einzuhalten. Üblicherweise sollte die freie Fläche auf dem eigenen Grundstück sein, andernfalls wird die Abstandsflächenbaulast auf dem benachbarten Grundstück eingetragen.

Anbaubaulast: Hier müssen alle Gebäude entlang einer Straße in geschlossener Front aneinander abschließen.

Erschließungsbaulast: Hat ein Grundstück keinen direkten Zugang zum öffentlichen Straßenverkehrsnetz oder zur Wasser-, Strom- oder Abwasserversorgung und der Zugang erfolgt ausschließlich über ein anderes Grundstück, wird eine Erschließungsbaulast benötigt, um die Zugänge über das benachbarte Grundstück zu führen.

Stellplatzbaulast: Manchmal muss eine Immobilie über eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen verfügen. Falls auf dem eigenen Grundstück nicht genügend Fläche vorhanden ist, kann auf das benachbarte Grundstück ausgewichen werden. Dann wird dort eine Stellplatzbaulast eingetragen, dieser muss der Eigentümer des benachbarten Grundstücks jedoch zustimmen.

Überfahrbaulast: Ähnlich wie bei der Erschließungsbaulast wird auch hier sichergestellt, dass ein Grundstück über ein anderes erreicht wird, um Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr oder Krankenwagen auf das begünstigte Grundstück zu bringen. Bei einer Überfahrbaulast darf die Zufahrt nicht bebaut oder durch Tore oder Türen eingeschränkt werden.

Kinderspielflächenbaulast: Immobilien mit mehr als fünf vermietbaren Wohnungen müssen eine Spielfläche für die Kinder der Mieter bereitstellen. Die Größe hängt dabei von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Wenn Seniorenwohnungen geplant sind, kann diese Baulast entfallen.

Vereinigungsbaulast: Diese ermöglicht es, dass zwei Grundstücke als Einheit betrachtet werden können. Auf diese Weise kann beispielsweise ein Zweifamilienhaus auf zwei Grundstücken errichtet werden.

Standsicherungs-Baulast: Liegt diese Baulast vor, müssen Teile des Nachbarhauses auf dem eigenen Grundstück geduldet werden, um dessen Standsicherheit zu gewährleisten.

Wie hoch sind die Kosten für die Eintragung einer Baulast?

Die Kosten für die Eintragung einer Baulast ins Baulastenverzeichnis variieren in der Regel zwischen 50 € und 1.500 €. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Größe und wirtschaftliche Bedeutung der Baulast, der Verwaltungsaufwand sowie das Bundesland, in dem sich das Grundstück befindet. Sie können die genauen Kosten für den Eintrag beim örtlichen Baurechtsamt erfragen. Normalerweise trägt die Person, die von der Baulast profitiert, die Kosten für den Eintrag.

Wer kann eine Baulast beantragen?

Die Eintragung einer Baulast kann ausschließlich vom Eigentümer des zu belastenden Grundstücks vorgenommen werden. Falls im Grundbuch mehrere Personen als Eigentümer eingetragen sind, müssen alle Eigentümer der Baulast zustimmen. Die erforderlichen Unterlagen für einen Baulastantrag können je nach Gemeinde variieren, jedoch werden in der Regel folgende Dokumente benötigt:

• Personalausweis oder Reisepass
• Ausgefüllter Antrag auf Baulast
• Einverständniserklärung
• katasteramtlicher Lageplan
• Unbeglaubigter Grundbuchauszug für das zu belastende Flurstück
• Gegebenenfalls Handelsregisterauszug
• Vertretungsbefugnisse

Sobald die Baulast im Baulastverzeichnis eingetragen ist, wird sie wirksam und der Grundstückseigentümer ist verpflichtet, seinen Pflichten in Bezug auf die Baulast nachzukommen.

Wo findet man die Eintragung über eine Baulast?

Normalerweise werden Baulasten nicht im Grundbuch vermerkt, sondern Baulasten werden im Baulastenregister hinterlegt. Doch gerade in Brandenburg gibt es hier noch eine Besonderheit, da hier die Baulasten aus den Jahren 1994 bis 2016 noch im Grundbuch stehen.

Wer wissen möchte, wie es um die Baulast eines Grundstücks oder einer Immobilie steht, kann dies entweder im Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde oder im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) einsehen.

Beim Abschluss eines Kaufvertrags für ein Grundstück prüft ein Notar üblicherweise nur das Grundbuch, nicht jedoch das Baulastenregister. Daher ist es ratsam, auch einen Blick in das Baulastenverzeichnis zu werfen. Falls die Existenz einer Baulast erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bekannt wird, berechtigt dies normalerweise nicht dazu, vom Vertrag zurückzutreten.

Welchen Einfluss hat die Baulast auf den Immobilienwert?

In aller Regel wirkt sich eine Baulast nicht wesentlich auf die Kaufpreishöhe aus. Dies ergibt sich schon daraus, dass sich kein Eigentümer verpflichten würde, eine Baulast zu übernehmen, die gleichzeitig den Wert seines Grundstücks wesentlich mindert und damit die Verkäuflichkeit des Grundstücks gefährdet.

Allerdings kann eine Baulast stark wertmindernd wirken, wenn die Bebauungsmöglichkeit des Grundstücks eingeschränkt wird. Vor einem Verkauf sollte daher immer eine aktuelle und schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis eingeholt werden. Sollte eine Baulast bestehen, sollten die Auswirkungen sorgfältig analysiert werden. Die tatsächliche Wertminderung ist dann individuell festzustellen.

Um die Wertminderung durch die Baulast zu bestimmen, sind insbesondere folgende Aspekte relevant:

• Welche Fläche ist betroffen?
• Wird die Bebauungsmöglichkeit bzw. Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks eingeschränkt?
• Entstehen Belästigungen durch Lärm, Abgase, Staub, u.ä.?
• Entstehen zusätzliche Kosten oder wird als Ausgleich eine wiederkehrende Geldleistung erbracht?

Welche finanziellen Auswirkungen hat die Baulast auf mein Grundstück oder meine Immobilie?

Egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück, da es nicht ganz einfach ist, herauszufinden, wie stark eine Baulast den Wert einer Immobilie mindert, empfiehlt es sich einen Experten zu Rate zu ziehen, da Ihnen dieser mit Fachwissen und Expertise zur Seite stehen kann.

Wir von Jana Braun Immobilien verfügen als Immobilienmakler für die Region Panketal sowie Berlin und Umgebung über jahrelange Erfahrung. Ich berate Sie gern zu allen Fragen rund um das Thema Baulasten und darüber hinaus.

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