Welche Konsequenz hat eine Baulast?

1. Die Baulast als öffentlich-rechtliche Verpflichtung

Baulasten sind in den Landesbauordnungen geregelt. Sie sichern die Einhaltung öffentlichen Baurechts und enthalten eine öffentliche Baubeschränkung, um insbesondere die Bebaubarkeit anderer Grundstücke zu ermöglichen bzw. zu erleichtern. Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer sich verpflichten etwas zu Tun, Dulden oder zu Unterlassen. Baulasten werden in einem öffentlichen Register – Baulastenverzeichnis – bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. Sie werden erst mit Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. Mit Bewilligung der Baulast übernimmt der Eigentümer für das belastete Grundstück (freiwillig) eine öffentlich- rechtliche Verpflichtung. Obwohl die Baulast freiwillig begründet wurde, kann sie nur aufgrund eines Verzichts der Baubehörde wieder aufgehoben werden. Auf deren Erteilung besteht ein Anspruch nur dann, wenn das öffentliche Bedürfnis an der Baulast nicht mehr besteht.

2. Baulastarten

Es gibt verschiedene Baulastarten. Zu den in der Praxis am häufigsten vorkommenden Baulasten zählen:

Abstandsflächenbaulast

Stellplatzbaulast

Erschließungsbaulast

In offenen Bauweisen regeln die Landesbauordnungen eine Abstandsfläche. Diese beträgt zu den Grundstücksgrenzen meist 3 Meter. Hat ein Eigentümer z.B. aufgrund der Grundstücksgestalt nur eine Abstandsfläche von 2 Meter eingehalten, so ist dies mit der Landesbauordnung nicht vereinbar und eine Baugenehmigung kann nicht erteilt werden. Durch eine Abstandsflächenbaulast kann der Nachbarn sich gegenüber der Bauaufsicht verpflichten, den fehlenden Meter auf seinem Grundstück zugunsten des Nachbarn nachzuweisen. Er verpflichtet sich in diesem Fall lediglich dazu, einen 1 Meter breiten Streifen an der Grundstücksgrenze von einer Bebauung frei zu halten.

In innerstädtischen Lagen fordern die Gemeinden oftmals den Nachweis von ausreichenden Kfz-Stellplätzen. Auch hier kann es vorkommen, dass ein Grundstück aufgrund seiner Grundstücksform nicht die ausreichende Anzahl an Stellplätzen nachweisen kann, während auf einem benachbarten Grundstück genügend Freiflächen zur Verfügung stehen. Hier kann sich der Grundstückseigentümer verpflichten, dem Nachbarn eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen zur Nutzung zu überlassen. Dadurch kann der begünstigte Grundstückseigentümer sein Bauvorhaben erst realisieren. Für den (belasteten) Grundstückseigentümer hat die „Überlassung“ der Stellplatzfläche meist keine nennenswerten Auswirkungen.

Ein Eigentümer besitzt zwei Grundstücke. Das vordere, an der Straße liegende, ist bereits bebaut. Das hintere Grundstück kann nur über das andere erreicht werden. Der Eigentümer benötigt für eine Baugenehmigung des hinteren Grundstücks u.a. eine gesicherte Erschließung. Er bestellt zur Sicherung der Erschließung an dem Vorderliegergrundstück eine Baulast. Damit wäre die Erschließung sichergestellt.

3. Die Auswirkungen der Baulast auf die Kaufpreishöhe

Neben dem Regelungsgehalt ist eine Baulast hinsichtlich ihrer Wertbeeinflussung auch danach zu beurteilen, ob sie bereits alleine faktische Einschränkungen für das belastete Grundstück zugunsten des begünstigten Grundstücks bewirkt oder diese erst vollständig in Verbindung mit einer Grunddienstbarkeit entfaltet. Eine Erschließungsbaulast bspw. verpflichtet den belasteten Eigentümer lediglich dazu, eine bestimmte (Zufahrts)fläche auf seinem Grundstück von einer Bebauung frei zu halten. Die Baulast selber erlaubt aber nicht die faktische Benutzung dieser Fläche durch den begünstigten Eigentümer. Dazu muss (zusätzlich) eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Diese privatrechtliche Verpflichtung wirkt zwischen den beiden Grundstückeigentümern und sichert dem begünstigten Eigentümer erst die Nutzung dieser Fläche. Dadurch wirkt sich die Grunddienstbarkeit um ein Vielfaches höher aus als eine Baulast bzw. ist der Werteinfluss der Baulast eher gering.

Nach folgenden Fragestellungen kann die Quantifizierung der Wertminderung durch eine Baulast erfolgen:

Welche Fläche ist betroffen?

Wird die Bebauungsmöglichkeit bzw. Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks eingeschränkt?

Entstehen Belästigungen durch Lärm, Abgase, Staub etc.?

Entstehen zusätzliche Kosten oder wird als Ausgleich eine wiederkehrende Geldleistung erbracht?

In aller Regel wirkt sich eine Baulast nicht wesentlich auf die Kaufpreishöhe aus. Dies ergibt sich schon daraus, dass sich kein Eigentümer verpflichten würde, eine Baulast zu übernehmen die gleichzeitig den Wert seines Grundstücks wesentlich mindert und damit die Verkäuflichkeit des Grundstücks gefährdet. Allerdings kann eine Baulast stark wertmindernd wirken, wenn die Bebauungsmöglichkeit des Grundstücks eingeschränkt wird. Vor einem Verkauf sollte daher immer eine aktuelle und schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis eingeholt werden. Sollte eine Baulast bestehen, sollten die Auswirkungen sorgfältig analysiert werden. Die tatsächliche Wertminderung ist dann individuell festzustellen.